2号物件を売却しました

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れのち雪という感じの天気でした。



今日は2号物件の決済日でした。

不動産賃貸業の醍醐味を感じる1日でした。

売却価格は購入したときの金額の1.55倍です。

利回り9%で売れました。

この金額で物件が売れるということは完全に「バブル」だと思います。



2号物件は2015年5月に購入しました。

中古RC3階建ての3LDK✕6戸で購入時は築14年でした。

7年7ヶ月所有していました。

ファミリータイプの物件なので

入居が長くなることを期待していたのですが、

実際にはこの家賃帯では持ち家の購入を考える人が多く、

所有している間に当初の入居者さんは全て入れ替わりました。



物件の所在地が北海道の地方都市で

金融機関が少なく競争原理が働かないので、

不動産賃貸業を始めて2年目で経験不足ということもあり、

築浅RCにも関わらず融資年数は15年しか引けませんでした。

想定以上に入退去が有り、

札幌ほど人の動きは無いので、

空室になると空きの期間が長くなる傾向がありました。



満室であれば月に約9.5万円のキャッシュフローを

見込んでいましたが、

ファミリータイプなので退去時に掛かるリフォーム費用が大きく、

今までの収支を計算したところほぼトントンで

キャッシュフローは出ていませんでした。

退去後のリフォームは

自分たちで出来ることは自分たちでやっていました。

(↑主にクロス貼り、シャンドレの入替え、混合栓の交換、

 レンジフード交換、エアコン取付けなど)

設備関係は管理会社さん経由で

業者さんにやってもらうことが多かったです。

火災保険対応の床の張替修理をやってもらったこともありました。

結構自分たちでリフォームは頑張ったのですが、

所有期間中のトータルで考えるとなかなか厳しい状況でした。



8月に「きょうへいさんとふんどし王子さん」のセミナーに

参加しました。

その時きょうへいさんから「CF脳よりBS脳」という話がありました。

(CFは「キャッシュフロー」、BSは「バランスシート=貸借対照表」)

私「そうか、バランスシートの資産を現金化すれば良いのか」

=「資産(所有物件)を売却すれば良いのか」と

思ったのが物件売却を考えるきっかけになりました。

きょうへいさんに感謝です!



買付をもらってからわずか3週間しか経っていません。

契約は郵送でした。

決済時に買主さんは不在でした。

すべてを郵便でやることが可能でしたが、

決済は立会をお願いしました。

物件の図面や書類、物置のカギを仲介業者さんに託しました。

自分たちでリフォームをやったので、

全ての部屋に思い入れがあります。

物件を売るのは少し寂しいです。

気分はドナドナです。

2号物件には新しいオーナーさんのもとで

頑張って稼いでほしいと思っています。



今日も1日ありがとうございました。



その利回りで本当に大丈夫?

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れの天気でした。



最近、皆さんはどのくらいの利回りで

物件を購入しているのでしょうか。

最近ツイッターを見ていると、

多少利回りが低くても大丈夫と考える人が増えているように

感じています。

杞憂でしょうか。



先日放送されたクローズアップ現代の「空き家投資」では、

初心者の方が築59年の家を200万円で購入していました。

リフォーム代金600万円を掛けてきれいにしていましたが、

600万円はお金を掛けすぎです。

想定家賃は月8万円、年で96万円です。

96万円÷800万円=0.12

表面利回りは12%になります。



年間の経費として管理手数料、固定資産税、火災保険料が掛かります。

入居後に修繕費が掛からなくても、

年間家賃の15%~20%がこれらの経費でなくなります。

年間経費を20%で計算すると手残りは約77万円です。

800万円を回収するには10年以上掛かります。

この経費以外に物件取得時の費用として

仲介手数料、登記費用等が掛かっています。

物件取得後は不動産取得税も掛かります。



実際の収支を考えるに当たっては、

融資を利用するのかしないのか、

どういう出口戦略を取るのかで変わってきますが、

物件売却時、つまり利益確定時に

このケースで黒字を見込むことは非常に難しいと思います。

(これはあくまでも私の個人的な考えですが。)



新規に不動産投資に取り組む人が増えていると思います。

不動産を始めてゼロから1にするときに

周りの人が物件を購入し始めれば、

自分も早く1棟目を購入したいと気持ちが焦ると思いますが、

その1棟目の購入基準が非常に大事になるので

十分慎重に考えて行動してほしいと願っています。



今日も1日ありがとうございました。







物件の現地視察

こんばんは。

たっちです。



今日は気温が低かったですが、

久し振りに良い天気でした。



今日は実家から遊びに来ていた母を空港まで送り、

その後、売りアパートを見てきました。

2棟一括売りの木造アパートです。

築26年で土地が広いです。

4戸×2棟で原状の駐車台数は6台です。

売主さんが住んでいた戸建を壊して、

その土地が現在は更地になっています。

計8台を駐車できるように、

その更地から分筆して駐車スペースを広げるそうです。



ファミリー物件なので、

最低でも戸数の1.5倍の駐車スペース、

つまり12台分以上がほしいところです。

土地を有効に使えていない部分があり、

広さの割に使える土地が少ないです。

担当業者さんに電話で聞いたところ、

8件の問い合わせがあり、

すでに買付が入っているようです。

買付順番ではなく、

融資が付いたもの順になるそうです。



電話で問い合わせて、

販売資料等をメールで送ってもらいました。

今の不動産市況では利回りは高い方だと思いますが、

築26年で利回り13%では価格が高いです。

自宅から距離があり、

高速を使っても1時間くらい掛かります。

土地値があるのが魅力で、

結構な時間を使って検討しましたが、

総合的に考えて見送ることにしました。

他の物件を検討します。



今日も1日ありがとうございました。