こんばんは。
たっちです。
今日は１日雪でした。
今日は物件について問合せの電話をしていました。
１件目は一昨日、昨日と現地を見に行った中古ＲＣ造物件です。
売主さんの都合で契約は大分先になりそうです。
権利関係がハッキリとしないところがあって躊躇していましたが
本日買付を出しました。
書類が揃い次第、金融機関を回りたいと思います。
２件目は中古木造アパートです。
今出ている利回りでは購入できませんが、
指値に応じていただく余地があるなら
交渉できるかもしれないという感じです。
こちらの物件は自宅から比較的近いので、
担当者さんと連絡が取れたら現地を視察したいと思います。
今日メインバンクから融資利率変更のハガキが来ました。
上げ幅は0.15％です。
どこまで上がるのか心配です。
先を見ると不安になることが多いです。
リスク管理をしっかりと考えながら、
前に進んでいきたいと思います。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日も良い天気でした。
少し暑いですが北海道の天気は最高です。
台風一過の晴天が続いているので
おうちリフォームは少しずつですが進んでいます。
まず今朝はジョイフル、銀行、コストコ、郵便局に行って
用事を済ませました。
銀行では法人所有物件の固定資産税３期と４期を全て支払いました。
合計で332,000円でした。吐きそうになりました。
法人の決算が７月末だったので、
固定資産税２期の支払いは
締め切りギリギリの８月１日にして帳簿利益を増やしました。
３期と４期についてはいつ払っても法人今期の経費なので
まとめて支払いました。
３０万円以上の固定資産税の支払いで単月では赤字です。
家に帰ってポストをのぞくと「悪魔の手紙」が届いていました。
↑５月末に購入した中古アパートの「不動産取得税納税通知書」です。
ちょうど４ヶ月後に来ました。
支払期限は９月２７日です。
３０万円弱の支払いです。根性で支払います。
不動産取得税は税率が３％なので
割り戻すと評価額が分かってしまいます。
中古木造アパートなので安いです。
２年前に購入した中古ＲＣは取得税が約１２０万円でした。
それと比べれば安いですが、
できれば税金は払いたくはありませんね。
不動産賃貸業は税金との闘いです。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は良い天気でした。
家の中ではＴシャツ一枚で過ごせました。
今日は税理士さんの訪問日でした。
中古木造アパートの土地・建物の按分について相談しました。
決済する前に火災保険に加入する必要があります。
先日保険代理店から電話があり、
木造アパートなのでかなり火災保険料が高くなりそうだと
言われました。
保険料を抑えるために建物の金額を
簿価で計算したいということでした。
今回の契約では契約書に物件の売買価格が記載されているだけです。
土地がいくら、建物がいくらと分けて記載されてはいません。
契約書に価格を分けて載せるのであれば、
買主としては建物の価格を大きくして、
減価償却費を多く取れるようにしたいところです。
逆に売主としては土地の価格を大きくして、
売却益に掛かる税金を減らしたいところです。
固定資産課税明細書を見ると
土地・建物の固定資産評価額が分かります。
例えば土地評価額が800万円、建物評価額が500万円だったとします。
割合を計算すると、
800万円 ÷ 1,300万円 ＝ 約６１．５％（土地の割合）
500万円 ÷ 1,300万円 ＝ 約３８．５％（建物の割合）
となります。
物件価格が3,000万円だとすると、
3,000万円 × ６１．５％ ＝ 1,845万円（土地の按分価格）
3,000万円 × ３８．５％ ＝ 1,155万円（建物の按分価格）
となります。
例として示した金額1,155万円が建物の簿価ということです。
物件購入時に掛かる仲介手数料、登記費用等を経費として
処理しないのであれば（資本的支出にするのであれば）、
先ほどの割合（６１．５％と３８．５％）で費用も按分して、
それぞれの按分価格に上乗せします。
購入にかかった費用が200万円だとすると、
200万円 × ６１．５％ ＝ 123万円（土地の按分費用）
200万円 × ３８．５％ ＝ 77万円（建物の按分費用）
となります。
1,845万円 ＋ 123万円 ＝ 1,968万円（土地の按分価格）
1,155万円 ＋ 77万円 ＝ 1,232万円（建物の按分価格）
が簿価となります。
（計算方法は一つの例として示しました。
実際に計算する場合には自己責任でお願いいたします。）
今回の購入費用を経費で一括処理すると
決算が赤字になってしまうので、
私は資本的支出にするつもりです。
購入する中古木造アパートは築１８年ですが、
減価償却期間は融資期間と同じ年数、
１５年にするつもりです。
法人で物件を購入するので
決算書が赤字にならないように考慮しました。
今日も１日ありがとうございました。
