9号物件決済その2

こんばんは。

たっちです。



今日は午前はなんとか曇りでしたが、

午後からは雨の天気でした。



引き続きで昨日の決済の話です。

売買契約より決済の方が大事に決まっているのですが、

決済時はお金のやりとりだけなので

意外と大したことはない印象です。

もちろん出金伝票の額を間違えてはダメなので

しっかりと確認はしますが、

事前に伝票を書いておいて、

当日担当者さんにも確認してもらってから

銀行印を押すのであまり緊張はしません。



売買契約の方が重要事項説明を聞いて分からないことを質問したり、

実印を何カ所も押したりするので、

むしろこちらの方が緊張感は高めです。

8ケタの決済残代金は私にとって高額ですが、

目の前に残代金が現金で積まれることはなく、

振込伝票を記入して売主様からの領収書が手元に来るだけなので

あまり実感は湧きませんでした。



何で物件の引き渡しを実感するのかと言えば、

物件のカギを渡された時でしょうか。

何戸分ものスペアキーは結構な重さがあるので、

受け取った時にズシッとした重さを感じるのですが、

今回はカードキーが数枚だったので軽かったです。(笑)

決済が無事に終わって、

物件が自分の物になったので良かったです。



今回購入した物件のスペックは、

・築18年の木造アパート

・間取りは広めの1LDK

・敷地が約180坪

・最寄り駅から徒歩7分

・想定表面利回りは14%

です。

15年融資で物件単体の返済比率は約49%、

満室想定で年間キャッシュフローは150万円くらいです。

(年間キャッシュフローは

 =年間家賃ー固定資産税ー管理費

 ー火災保険料ーローン返済 で計算しました)

多額の借金の割にはキャッシュフローが少ないです。

経営は厳しいですが、

これでまた少し前に進むことができます。

関わっていただいた方に感謝申し上げます。



今日も1日ありがとうございました。

9号物件決済

こんばんは。

たっちです。



今日は昨日とは打って変わって良い天気でした。

スーツでは暑かったです。



4月半ばに売買契約してから1ヶ月半が経ちましたが、

本日ようやく決済日を迎えました。

9号物件の決済が無事に終わりました。

売主様、司法書士さん、仲介業者さん、

メインバンクの担当者さん、ウチは夫婦の計6人で決済しました。



今回は司法書士さんを私が選んでお願いしました。

今までは仲介業者さんにお任せでしたが、

これからも規模を拡大することを考えているので、

決まった司法書士さんにお願いしようと考えてのことでした。

結果として自分で司法書士さんをお願いするというのは

正解だったと思います。



自分で選んだ司法書士さんに来ていただいたことで、

買主として心理的に余裕がありました。

今回初めてお仕事ぶりを拝見しましたが、

真面目にきっちりとお仕事をされる印象です。

どういう日程で登記や抵当権の設定を行うのか、

こんなに丁寧に説明を受けたことはありませんでした。



仲介業者さんに司法書士さんをお願いすると、

買主としては司法書士さんと直接連絡を取る必要が無いので、

その分は楽ができます。

でも仲介業者さんと司法書士さんが知り合いであることが多いので、

決済が仲介業者さんと司法書士さんのペースで進んでしまいます。

今回はそうならなかったことが良かったです。



決済は10時からでしたが9時20分には銀行に到着していて、

メインバンクの担当者さんと出金の準備をすることができました。

司法書士さんも早く到着したので、

売主様が到着する前に買主が行うことはほぼ終わっていました。

決済はお金のやりとりがメインですが

余裕を持って終わらせることができました。



長くなったので明日に続きます。



今日も1日ありがとうございました。



金消契約の一日

こんばんは。

たっちです。



今日は昨日に引き続きお天気でした。

また夏日でした。



今日は朝から金消契約をするためにメインバンクに行きました。

正式には「金銭消費貸借契約」と言います。

「借主が貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、

その借入額と同等の金銭(利息付きの場合は利息分も含めて)を

貸主に返済するという契約のことである。」

(不動産アットホームより引用)

ということで、

いろいろな書類についての説明を受けた後、

判子をバンバン押してきました。



今日の流れを追っていきます。

金消契約の前に保険代理店さんと火災保険の契約をしました。

5月19日のブログ『火災保険料の検討』で書きましたが、

建物評価額3,800万円で契約しました。

10年契約の保険料は約67万円です。

かなりの高額になりますが、

これでも団体扱いなので15%以上の割引をしてもらっています。



次にメインバンクの担当者さんから説明を聞き、

・金銭消費貸借証書

・変動金利型事業資金貸付に関する特約書

・根抵当権設定契約証書

・期限前償還に関する特約書

に記入しました。

法人は債務者、

個人は連帯保証人としての立場で住所、氏名を記入しました。

一通りの記入をした後に判子をまとめて押しました。

火災保険の契約を含めて約50分掛かりました。



家に戻ってから各方面に電話をしました。

司法書士さんには、

必要書類と登記費用を決済時に支払うことを確認しました。

今回は自分で選んだ司法書士さんにお願いしているので、

私が直接連絡を取る必要があります。

仲介業者さんには、

売主様には残金を現金で渡すのか、

振込するのかを確認しました。

現金で渡す場合はあらかじめ銀行に頼んでおかないと

多額の現金は急には用意できません。

管理会社さんには、

管理契約はいつ結ぶのかを確認しました。

今回は売主様から引き継ぐ形で管理会社さんは変更しません。

管理をお願いすることは伝えていましたが、

管理契約書について連絡をもらっていませんでした。



売買契約を終えてから決済するまで1ヶ月半掛かっていますが、

いよいよ決済を迎えることができます。

最後までしっかりとやり終えたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。