11号物件の購入戦略

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

気温がガクッと下がって寒かったです。

冬としてはこれが普通の気温ですが。



今日は15日です。

毎月の家賃が振り込まれる日です。

役員報酬等を引き出して、

月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。

先日決済した11号物件の2月家賃は、

決済時に現金でやりとりしたので

まだ今月は口座に入金されません。

来月の入金が楽しみです。



11号物件は築17年のRC物件です。

1LDK✕3戸と2LDK✕6戸の合計で9戸です。

駐車場は世帯数分あります。

現在1つ空室がありますが、

想定家賃で決まれば利回りは9.9%になります。

退去時に家賃を上げていく予定なので

もう少し利回りは良くなると考えています。



今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は

積算が出る物件でないとダメだと考えていました。

土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。

規模が大きく体力がある大家さんであれば、

将来を考えて購入することはアリだと思いますが、

ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。

築20年未満の中古RCであれば、

土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。

11号物件はこの考えに当てはまる物件でした。



RC物件は耐用年数が47年なので、

11号物件は残存耐用年数が30年ということになります。

利回りが低いので長期で融資を引くことができないと

キャッシュフローが出ません。

最低でも25年は融資期間が必要でしたが

何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。



今回の融資では戸建1棟を共同担保に入れました。

そのため自己資金は総事業費の1割に抑えられています。

手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。

今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、

返済比率は物件単体で50%以下になっているので

この点も良かったと考えています。



今回融資していただいて物件を購入することができて

本当に良かったです。

空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。



決済が終わりました

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。



今日は11号物件の決済日でした。

契約直前になって融資条件が変更になるのではないかと

心配になる場面がありましたが、

それらを乗り越えてようやく11号物件を

取得することができました。

関わっていただいた多くの方々のおかげで

新規に物件を取得することができました。

ありがとうございました。



今日は決済時間の30分前に信金さんに行きました。

買主にとっては時間に余裕を持つということが大事だと思います。

売主さんが来る前に

司法書士さん、買主側の仲介業者さんが揃ったので、

書類の受け渡し等が始まりました。

私は出金伝票にあらかじめ記入していたので、

最終的な金額等を確認して伝票に銀行印を押しました。

売主さん側が到着して名刺交換を済ませてから

信金の担当者さんに出金をお願いしました。



出金と着金確認まで時間があったので、

私が不動産賃貸業を始めたきっかけについてお話ししました。

きっかけは加藤ひろゆき先生の本を読んだことと

先生主催のセミナーに参加したことでした。

実は売主さん側の仲介業者さんは、

加藤先生の著書の中に出てくる「劇団ひとり風味な店長」さんの

元で働いていたそうです。

加藤先生の物件で入居付けしたこともあったということです。

売主さん側の仲介業者さんは

収益物件を所有して大家もされているので

リフォームについても話題になりました。

会話が弾んで決済の時間は短く感じられました。



午後から決済した11号物件を見に行きました。

11号物件

↑現在空室が1つあります。

満室を目指して頑張ります。



今日も1日ありがとうございました。

売買契約終了

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れ間がありましたが、

基本的には雪の天気でした。



今日は軽トラで排雪に行ってきました。

雪捨て場
雪捨て場
雪捨て場

↑雪捨て場の写真です。

写真は23日に撮ったものです。

送電線の向こうに見えるのは手稲山です。

晴れていれば景色はいいです。



売主さんの都合が悪かったので持ち回りでの契約となりましたが、

一昨日11号物件(仮)の売買契約を行いました。

昨日契約を行う予定でしたが、

天候状況が心配になって仲介業者さんと相談して

1日前倒しで契約を行いました。

本日売主さん側の契約が終わって契約書を仲介業者さんが自宅まで

届けてくれました。

これで売買契約終了となりました。



これからの予定ですが、

来週に融資申込、

再来週に金消契約、決済となります。

契約を前にして、突然ハードルが現れてどうなるのか

少し不安になることもありましたが、

それがクリアになったので予定通りで進んで行けそうです。

ハードルの内容については

決済が終了した後に話題にしたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。