2号物件を売却しました

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れのち雪という感じの天気でした。



今日は2号物件の決済日でした。

不動産賃貸業の醍醐味を感じる1日でした。

売却価格は購入したときの金額の1.55倍です。

利回り9%で売れました。

この金額で物件が売れるということは完全に「バブル」だと思います。



2号物件は2015年5月に購入しました。

中古RC3階建ての3LDK✕6戸で購入時は築14年でした。

7年7ヶ月所有していました。

ファミリータイプの物件なので

入居が長くなることを期待していたのですが、

実際にはこの家賃帯では持ち家の購入を考える人が多く、

所有している間に当初の入居者さんは全て入れ替わりました。



物件の所在地が北海道の地方都市で

金融機関が少なく競争原理が働かないので、

不動産賃貸業を始めて2年目で経験不足ということもあり、

築浅RCにも関わらず融資年数は15年しか引けませんでした。

想定以上に入退去が有り、

札幌ほど人の動きは無いので、

空室になると空きの期間が長くなる傾向がありました。



満室であれば月に約9.5万円のキャッシュフローを

見込んでいましたが、

ファミリータイプなので退去時に掛かるリフォーム費用が大きく、

今までの収支を計算したところほぼトントンで

キャッシュフローは出ていませんでした。

退去後のリフォームは

自分たちで出来ることは自分たちでやっていました。

(↑主にクロス貼り、シャンドレの入替え、混合栓の交換、

 レンジフード交換、エアコン取付けなど)

設備関係は管理会社さん経由で

業者さんにやってもらうことが多かったです。

火災保険対応の床の張替修理をやってもらったこともありました。

結構自分たちでリフォームは頑張ったのですが、

所有期間中のトータルで考えるとなかなか厳しい状況でした。



8月に「きょうへいさんとふんどし王子さん」のセミナーに

参加しました。

その時きょうへいさんから「CF脳よりBS脳」という話がありました。

(CFは「キャッシュフロー」、BSは「バランスシート=貸借対照表」)

私「そうか、バランスシートの資産を現金化すれば良いのか」

=「資産(所有物件)を売却すれば良いのか」と

思ったのが物件売却を考えるきっかけになりました。

きょうへいさんに感謝です!



買付をもらってからわずか3週間しか経っていません。

契約は郵送でした。

決済時に買主さんは不在でした。

すべてを郵便でやることが可能でしたが、

決済は立会をお願いしました。

物件の図面や書類、物置のカギを仲介業者さんに託しました。

自分たちでリフォームをやったので、

全ての部屋に思い入れがあります。

物件を売るのは少し寂しいです。

気分はドナドナです。

2号物件には新しいオーナーさんのもとで

頑張って稼いでほしいと思っています。



今日も1日ありがとうございました。



除雪機の整備をしています

こんばんは。

たっちです。



今日は雪でした。

降ってしまいました。

根雪にならないことを祈ります。



除雪機の整備をしています。

まずはバッテリーの充電です。

12Vのバッテリーが2個です。

除雪機の整備
除雪機の整備

↑バッテリーはマイナス端子から外します。

ショートさせないように注意します。

工具をショートさせると火花が飛んで工具が溶けます。

12V、24Vは100Vに比べると電圧は低いですが

同様の注意が必要です。

除雪機の整備

↑充電器を使います。

赤をプラス端子、黒をマイナス端子につないで

コンセントに差し込むとその後は自動で充電してくれます。

除雪機の整備
除雪機の整備

↑「FULL」が表示されて充電は終了です。

でもかなり時間が掛かります。

バッテリー1個で7~10時間掛かります。

バッテリー液の補充は7年目でも必要が無い状態です。

来シーズンは補充すると思います。

除雪機の整備
除雪機の整備

↑充電済みバッテリーを接続しました。

これで終わりではありません。

次はオイル交換をします。

もう雪が降ってしまいましたが頑張ります。



今日も1日ありがとうございました。

メインバンクに行ってきました

こんばんは。

たっちです。



今日は雨の天気でした。

北海道なのにこの時期に雨が降るのは

良いことなのか悪いことなのか、

どちらでしょうか。



今日は家内と一緒にメインバンクに行ってきました。

私は法人の代表取締役、家内は取締役として出席しました。

今後の事業展開についていくつか聞いておきたかったので

事前にアポを取って伺いました。



「専任の宅地建物取引士」の「専従性」については、

昨日私が電話で振興局建築指導課に問い合わせました。

26日のブログ(『専任の宅地建物取引士とは』)で

書いたことと異なる点はありませんでした。

担当者さんに「専任の宅地建物取引士」の「専従性」について

話をしました。

現法人では引き続き私が代表取締役を務め、

新規法人(宅建業免許取得)でも私が代表取締役を務める旨を伝えて、

金融機関としては問題が無いことを確認しました。

事業として買取再販を行う希望があることを伝えて、

このことについても了承してもらいました。

直接担当者さんに会って話をさせてもらい、

疑問点が解消されたのでこれから新規法人立ち上げに

力を入れて行きたいと思います。

まずは宅建士証取得を進めます。



最後に担当者さんには個人事業の状況について話をしました。

もうじき物件を売却する予定で、

決済後には4ケタ万円の自己資金ができるので、

良い物件があれば紹介していただきたいと伝えました。

すると提携業者さんからの売り物件情報の冊子を渡されて、

良いと思われる物件があればコピーしますと言われました。

こんなことは初めてでした。

売り物件情報の冊子が存在することも初めて知りました。

お金があって買えそうだとなれば情報はもらえるのですね。

帰り道に情報をもらった売り物件を早速見に行きました。

売り物件

↑物件の状態は良くありませんでした。

あまり買いたい気持ちが起こりません。

買いたかった物件

↑これは私が買いたかった物件です。

雨が降っていたので車の窓越しの写真です。

先ほどの物件の近くにあります。

帰り道に寄ってみました。

当時の物件価格は1億超えです。

内覧までしたのですがその時は自己資金が足りませんでした。

現在はきれいに外壁塗装が施されていました。



今日も1日ありがとうございました。