9号物件決済その2

こんばんは。

たっちです。



今日は午前はなんとか曇りでしたが、

午後からは雨の天気でした。



引き続きで昨日の決済の話です。

売買契約より決済の方が大事に決まっているのですが、

決済時はお金のやりとりだけなので

意外と大したことはない印象です。

もちろん出金伝票の額を間違えてはダメなので

しっかりと確認はしますが、

事前に伝票を書いておいて、

当日担当者さんにも確認してもらってから

銀行印を押すのであまり緊張はしません。



売買契約の方が重要事項説明を聞いて分からないことを質問したり、

実印を何カ所も押したりするので、

むしろこちらの方が緊張感は高めです。

8ケタの決済残代金は私にとって高額ですが、

目の前に残代金が現金で積まれることはなく、

振込伝票を記入して売主様からの領収書が手元に来るだけなので

あまり実感は湧きませんでした。



何で物件の引き渡しを実感するのかと言えば、

物件のカギを渡された時でしょうか。

何戸分ものスペアキーは結構な重さがあるので、

受け取った時にズシッとした重さを感じるのですが、

今回はカードキーが数枚だったので軽かったです。(笑)

決済が無事に終わって、

物件が自分の物になったので良かったです。



今回購入した物件のスペックは、

・築18年の木造アパート

・間取りは広めの1LDK

・敷地が約180坪

・最寄り駅から徒歩7分

・想定表面利回りは14%

です。

15年融資で物件単体の返済比率は約49%、

満室想定で年間キャッシュフローは150万円くらいです。

(年間キャッシュフローは

 =年間家賃ー固定資産税ー管理費

 ー火災保険料ーローン返済 で計算しました)

多額の借金の割にはキャッシュフローが少ないです。

経営は厳しいですが、

これでまた少し前に進むことができます。

関わっていただいた方に感謝申し上げます。



今日も1日ありがとうございました。

中古アパート内覧

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れて良い天気でした。

気温7度で雪解けが進みました。



昨日中古アパートの内覧に行ってきました。

2DK×10戸で築30年超えの木造アパートです。

表面利回りは15%です。

売主さんが手を掛けていないので傷みが激しいです。

現在の入居は3戸だけです。

アパート内覧
アパート内覧

↑天井から水滴が落ちてきます。

仲介業者さんによると、

たぶん屋根のダクトが詰まってプール状態ではないかとの

ことでした。

浴室の天井から直径10センチ以上のつららが

ぶら下がっている部屋がありました。

全ての空室を見せてもらいましたが、

募集している1部屋を除いて長靴で上がりました。

(↑仲介業者さんの指示です)

売主さんはアパート経営に熱心ではないようです。

物件がかわいそうでした。



物件の管理状態が非常に悪く、

指値をして半額くらいにならないと運営できなさそうな

アパートでした。

半額でも購入する気にならないと思います。

ということで転進です。

仲介業者さんは真面目で誠実そうな人でした。

他の物件を紹介してもらうことにしました。



今日も1日ありがとうございました。

物件の現地視察

こんばんは。

たっちです。



今日は気温が低かったですが、

久し振りに良い天気でした。



今日は実家から遊びに来ていた母を空港まで送り、

その後、売りアパートを見てきました。

2棟一括売りの木造アパートです。

築26年で土地が広いです。

4戸×2棟で原状の駐車台数は6台です。

売主さんが住んでいた戸建を壊して、

その土地が現在は更地になっています。

計8台を駐車できるように、

その更地から分筆して駐車スペースを広げるそうです。



ファミリー物件なので、

最低でも戸数の1.5倍の駐車スペース、

つまり12台分以上がほしいところです。

土地を有効に使えていない部分があり、

広さの割に使える土地が少ないです。

担当業者さんに電話で聞いたところ、

8件の問い合わせがあり、

すでに買付が入っているようです。

買付順番ではなく、

融資が付いたもの順になるそうです。



電話で問い合わせて、

販売資料等をメールで送ってもらいました。

今の不動産市況では利回りは高い方だと思いますが、

築26年で利回り13%では価格が高いです。

自宅から距離があり、

高速を使っても1時間くらい掛かります。

土地値があるのが魅力で、

結構な時間を使って検討しましたが、

総合的に考えて見送ることにしました。

他の物件を検討します。



今日も1日ありがとうございました。