9号物件決済その2

こんばんは。

たっちです。



今日は午前はなんとか曇りでしたが、

午後からは雨の天気でした。



引き続きで昨日の決済の話です。

売買契約より決済の方が大事に決まっているのですが、

決済時はお金のやりとりだけなので

意外と大したことはない印象です。

もちろん出金伝票の額を間違えてはダメなので

しっかりと確認はしますが、

事前に伝票を書いておいて、

当日担当者さんにも確認してもらってから

銀行印を押すのであまり緊張はしません。



売買契約の方が重要事項説明を聞いて分からないことを質問したり、

実印を何カ所も押したりするので、

むしろこちらの方が緊張感は高めです。

8ケタの決済残代金は私にとって高額ですが、

目の前に残代金が現金で積まれることはなく、

振込伝票を記入して売主様からの領収書が手元に来るだけなので

あまり実感は湧きませんでした。



何で物件の引き渡しを実感するのかと言えば、

物件のカギを渡された時でしょうか。

何戸分ものスペアキーは結構な重さがあるので、

受け取った時にズシッとした重さを感じるのですが、

今回はカードキーが数枚だったので軽かったです。(笑)

決済が無事に終わって、

物件が自分の物になったので良かったです。



今回購入した物件のスペックは、

・築18年の木造アパート

・間取りは広めの1LDK

・敷地が約180坪

・最寄り駅から徒歩7分

・想定表面利回りは14%

です。

15年融資で物件単体の返済比率は約49%、

満室想定で年間キャッシュフローは150万円くらいです。

(年間キャッシュフローは

 =年間家賃ー固定資産税ー管理費

 ー火災保険料ーローン返済 で計算しました)

多額の借金の割にはキャッシュフローが少ないです。

経営は厳しいですが、

これでまた少し前に進むことができます。

関わっていただいた方に感謝申し上げます。



今日も1日ありがとうございました。

1号物件

こんばんは。

たっちです。



今日は気温はそれほどでもありませんでしたが、

陽射しが夏の陽射しに見えました。

季節が夏に向かっていると思いました。



不定期で所有物件の振り返りをしたいと思います。

ざっくりの概要で書かせてもらいます。

まずは1号物件です。

この物件を購入して大家としてのスタートを切りました。

購入のきっかけは不動産屋さんからメールをもらったことです。

・2DK×6戸

・購入時は築30年くらい

・表面利回り(家賃収入÷購入価格)は約30%

・政策公庫10年融資、リフォーム代を含めたオーバーローン

・固定資産税、管理費、火災保険料、借入金返済を引いて、

 満室の想定で手残りは年100万くらい



購入時に空室が2つあって、

リフォームは業者さんに発注して、

それぞれ40万くらいかかりました。

その後くらいから自分たちでリフォームをするようになり、

1室10~15万くらいに抑えられるようになりました。

その後の退去で6室中5室はリフォーム工事を行いました。

冬にすがもれを起こしたこともあり、

屋根の修繕をしたこともあります。



おかげさまで満室状態が2年半くらい続いています。

でもちょっとした修繕費がかかるのはしょっちゅうです。

下がりきった家賃で運営していますが、

大家が管理に関わっているので、

入居者さんには満足してもらっていると分析しています。



この物件を所有して大家としていろいろな経験を

積むことができました。

大家さんの友だちをつくって、

リフォームを手伝ってその技術を教えてもらいました。

入居前の部屋を仕上げるのに、

夜の1時過ぎまで夫婦で作業したことがあります。

今のウチの運営スタイルを形作る基礎になりました。

貴重な経験を積むことができて、

この物件には本当に感謝しています。



今日も1日ありがとうございました。