空室は2つ

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

寒い一日でした。



今日は歯科通院があったのでリフォームには行っていません。

今日は2月21日です。

今のところ退去連絡はありません。

あと8日間連絡が無ければ、

3月末の退去は無いと思うので、

このまま月末を迎えたいです。



現在空室は2つです。

10号物件戸建と11号物件の2LDKです。

10号物件は明後日内覧予定が入っています。

明日は10号物件に行き、

天候次第ですが清掃を中心に手直しを進めたいと思います。

私がやりたいことは

・ドアの上部を丸ノコでカットする

・車庫内に飛び出ている鉄筋をサンダーでカットする

・物入れの留め金具を替える

・ファンヒーターの灯油を抜く

・火災報知器を設置する

です。



11号物件のリフォームは

・既設の蛍光灯3台をLEDに交換する

・そのために引き掛けローゼットを設置する

・スイッチをコスモワイド21に交換する

・一部の電球型LEDを電球色のものに交換する

です。



10号物件は購入から1年が経過しています。

この春に絶対に入居してもらいたいです。

募集家賃は7万円です。

仲介業者さんには値下げできる金額を指示しています。

11号物件はラピダス効果を期待しています。

募集家賃は6千円アップの7万円です。

11号物件の募集家賃は管理会社さんと相談して

決めましたが、

駐車場が狭いようなので少し心配しています。

両物件とも決まることを期待して頑張ります。



今日も1日ありがとうございました。

融資が厳しくなる年齢の壁

こんばんは。

たっちです。



今日は吹雪の日でした。

天気予報を見てこんな荒れた天気になるとは

思っていなかったです。



今日は10号物件に行ってリフォームしようと考えていました。

でも結構雪が積もっていたので

まず自宅の除雪をしました。

多少の晴れ間はありましたが、

基本的には吹雪いていました。

10号物件に行くのに使用する道路は

風が強いこんな日にはホワイトアウトになります。

10号物件に行くのはあきらめて

自宅の除雪・排雪をしていました。



X(旧ツイッター)で他の人のポストはよく見ていますが

自分ではほとんどポストをしていません。

文字を打つのが遅く返信が来た場合に

返信するのが大変なので、

最近はポストをしないようにしています。

昨日Xで「ゆめたか大家」さんのポストを見て、

ブログ『55歳以降の不動産投資の融資は厳しい』を

読ませてもらいました。



55歳以降の年齢であれば、

法人で融資を受けるのは厳しいという内容でした。

自分でも常に意識していることです。

ウチは不動産賃貸業を始めて10年になります。

始めたときは私は50歳でした。

今は60歳になりました。

以前は規模拡大することだけを考えて

前だけを向いていましたが、

最近ではあと何年やれそうか考えるようになりました。



先日法人で購入した11号物件は利回りが低いです。

25年以上の融資を引けることが購入の条件でした。

融資期間が20年以下では

物件を所有するだけになってしまいます。

(↑キャピタルゲインだけを狙うなら20年以下でも

 良いかもしれませんが)

25年後には私は85歳になります。

金融機関からすれば、

資金があって実績があっても

年齢的になかなか難しい判断になると考えていました。



現在、法人の役員は私と家内だけです。

将来的には2人の娘(プラス義理の息子)に役員として

会社に入ってもらうつもりでいます。

今回融資を受けるに当たっては

その点を強くアピールしました。

今回は長期で融資を受けることができましたが

今後も長期で融資を受けられるかは分かりません。

今後はどういう物件を取得するかについて、

自分たちの年齢を考慮に入れる必要があると

考えています。



今日も1日ありがとうございました。

11号物件の購入戦略

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

気温がガクッと下がって寒かったです。

冬としてはこれが普通の気温ですが。



今日は15日です。

毎月の家賃が振り込まれる日です。

役員報酬等を引き出して、

月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。

先日決済した11号物件の2月家賃は、

決済時に現金でやりとりしたので

まだ今月は口座に入金されません。

来月の入金が楽しみです。



11号物件は築17年のRC物件です。

1LDK✕3戸と2LDK✕6戸の合計で9戸です。

駐車場は世帯数分あります。

現在1つ空室がありますが、

想定家賃で決まれば利回りは9.9%になります。

退去時に家賃を上げていく予定なので

もう少し利回りは良くなると考えています。



今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は

積算が出る物件でないとダメだと考えていました。

土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。

規模が大きく体力がある大家さんであれば、

将来を考えて購入することはアリだと思いますが、

ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。

築20年未満の中古RCであれば、

土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。

11号物件はこの考えに当てはまる物件でした。



RC物件は耐用年数が47年なので、

11号物件は残存耐用年数が30年ということになります。

利回りが低いので長期で融資を引くことができないと

キャッシュフローが出ません。

最低でも25年は融資期間が必要でしたが

何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。



今回の融資では戸建1棟を共同担保に入れました。

そのため自己資金は総事業費の1割に抑えられています。

手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。

今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、

返済比率は物件単体で50%以下になっているので

この点も良かったと考えています。



今回融資していただいて物件を購入することができて

本当に良かったです。

空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。