10号物件引き渡し

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れの天気でした。

穏やかな天気でした。



今日は10号物件引き渡しの日でした。

朝7:30に家を出ました。

約束の時間30分前に到着しました。

冬場なので水抜きをしています。

通水するので一応バケツや雑巾を用意していきました。

到着してすぐにブレーカーを上げて

ストーブを点火しました。



しばらくして入居者さんご夫婦と管理会社さんが来ました。

ご挨拶してから、

入居者さんと管理会社さんにそれぞれカギを渡しました。

渡したカギは2種類です。

入居者さんに2本ずつ、

管理会社さんに1本ずつ渡しました。



その後、設備について説明しました。

まずはペチカストーブです。

点火の仕方、消火の仕方、構造について説明しました。

定期的に煙突のメンテナンスをする必要があります。

来年の冬シーズンが終わった後、

業者さんに煙突のメンテナンスをしてもらう予定でいます。

メンテナンスを実施することを了承してもらいました。



次はエアコンについての説明です。

暖房が付いているエアコンですが、

寒冷地仕様ではないので

基本的に夏場以外は使わないようにお願いしました。

室外機に氷が付いた状態で運転すると

室外機が壊れる可能性があると説明しました。



最後にトイレ、給湯器、キッチンで通水しました。

温水洗浄便座に通水しましたが

フィルターの締め方が甘くて水漏れしました。

給湯器に通水しましたが

1ヶ所締め忘れて水漏れしました。

キッチンだけは水漏れなしで行けました。



10号物件はウチにとっては初めての「ペット可」物件です。

小さいワンちゃんとご夫婦で入居です。

物件は南向きの角地なので暖かく、

快適に生活してもらえると思います。

10号物件をよろしくお願いいたします。



今日も1日ありがとうございました。

カギのシリンダー交換

こんばんは。

たっちです。



今日は曇り、雪の天気でした。



今日は10号物件に行ってリフォームしました。

天候状況をうかがいながら待っていました。

5日ぶりのリフォームです。

売主さんから引き継いだカギは

マスターキーが1本もありませんでした。

合カギだけです。

その状態では入居者さんに引き渡しはできないので、

マスターキーを渡せるようにシリンダーを交換しました。

10号物件の玄関ドアには錠が2つ付いています。

2つともシリンダー交換するのは高いので、

ドアノブが付いている方だけシリンダーを交換しました。

シリンダー交換

↑古いシリンダーが付いています。

シリンダー交換
シリンダー交換

↑新しいシリンダーです。

シリンダー交換

↑新しいシリンダーを組み付けたものを

家内が磨いてくれました。

シリンダー交換
シリンダー交換
シリンダー交換
シリンダー交換

↑シリンダー交換が完了しました。

シリンダー交換

↑新しいカギはディンプルキーです。

古いカギが元付いていたカギです。



シリンダー交換以外では

擦れたドアを丸ノコでカットしました。

ドアのカット
ドアのカット

↑丸ノコで3ミリくらい切りました。

全身に木の粉を浴びました。

カットが終わってやれやれと思っていたら、

何とドアの上と下を間違えて切っていました。

写真の部分はドアの下側です。

この後、反対側(上側)を切りました。

前回外しておいたドアのカットだったので、

ドアの上下を意識しないで失敗しました。

外してすぐにカットしていたら

間違えなかったと思います。



今日も1日ありがとうございました。

9号物件決済その2

こんばんは。

たっちです。



今日は午前はなんとか曇りでしたが、

午後からは雨の天気でした。



引き続きで昨日の決済の話です。

売買契約より決済の方が大事に決まっているのですが、

決済時はお金のやりとりだけなので

意外と大したことはない印象です。

もちろん出金伝票の額を間違えてはダメなので

しっかりと確認はしますが、

事前に伝票を書いておいて、

当日担当者さんにも確認してもらってから

銀行印を押すのであまり緊張はしません。



売買契約の方が重要事項説明を聞いて分からないことを質問したり、

実印を何カ所も押したりするので、

むしろこちらの方が緊張感は高めです。

8ケタの決済残代金は私にとって高額ですが、

目の前に残代金が現金で積まれることはなく、

振込伝票を記入して売主様からの領収書が手元に来るだけなので

あまり実感は湧きませんでした。



何で物件の引き渡しを実感するのかと言えば、

物件のカギを渡された時でしょうか。

何戸分ものスペアキーは結構な重さがあるので、

受け取った時にズシッとした重さを感じるのですが、

今回はカードキーが数枚だったので軽かったです。(笑)

決済が無事に終わって、

物件が自分の物になったので良かったです。



今回購入した物件のスペックは、

・築18年の木造アパート

・間取りは広めの1LDK

・敷地が約180坪

・最寄り駅から徒歩7分

・想定表面利回りは14%

です。

15年融資で物件単体の返済比率は約49%、

満室想定で年間キャッシュフローは150万円くらいです。

(年間キャッシュフローは

 =年間家賃ー固定資産税ー管理費

 ー火災保険料ーローン返済 で計算しました)

多額の借金の割にはキャッシュフローが少ないです。

経営は厳しいですが、

これでまた少し前に進むことができます。

関わっていただいた方に感謝申し上げます。



今日も1日ありがとうございました。