こんばんは。
たっちです。
今日は晴れ、曇りの天気でした。
今日は『やっさん＆DX＠母ちゃんセミナー』に参加しました。
↑「やっさん」は戸建ばかりを買っていた時期が
２年間あったそうです。
その後中古RCを自己資金利回を意識しながら
買っていったそうです。
筋肉の話も出ました。（笑）
↑幸運にもジャンケン大会でレーザー距離計が当たりました。
ジャンケンに勝ったことより「DX＠母ちゃん」と
一緒に写真を撮らせてもらったことがうれしかったです。
ありがとうございました。
事業家としての「DX＠母ちゃん」のスゴさが伝わってくる
講演でした。
御本人曰く、「死ぬほど仕事好き」だそうです。
地域オンリーワン物件を目指してリノベーションを
行っているそうです。
加藤ひろゆき先生を始め、
たくさんの方とお話しさせていただきました。
セミナーを開催していただいたハッチャキHDの方々、
お疲れ様でした。
楽しい時間を過ごすことができました。
ありがとうございました。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は良い天気でした。
まだ車の中は暑いです。
今日はメインバンク主催のセミナーに初めて参加してきました。
札幌市内のホテルで開催されましたが
参加者は高齢の方が多かった印象です。
コロナ禍でしばらく開催されていませんでした。
講演第１部は賃貸住宅市場についてでした。
地価高騰によって２０２２年度の新設住宅着工戸数は
前年比９．４％減で、
１２年ぶりに３万戸を下回ったということです。
土地代、建築費が高いので２０２２年の平均床面積は
１２０．０平米で、
１０年前に比べて約１０平米縮小したということです。
建売住宅は1,000戸余っているそうですが
札幌市の２０２３年１月～６月の貸家着工戸数は
前年同期比１４．３％増だそうです。
貸家は増えているということでした。
講演第２部は相続税・贈与税の改正ポイントと
家賃収入の出口戦略についてでした。
年間１１０万円までなら贈与税が掛かりませんが、
例えば毎年５００万円を贈与して贈与税を払った方が
相続税が安くなることがあると
参考例として説明されていました。
意外に思ったのは家賃収入の出口戦略についてでした。
出口戦略は現物投資（不動産、純金）と
証券投資（投資信託、株式、債券）の２種類で行うという
内容でした。
疑問に思ったのは
「銀行さんのセミナーで証券投資を勧めていいの？」
「そして不動産を投資（現物投資）と言ってしまっていいの？」
の２点です。
銀行さんの立場として
「投資には融資をしないのではなかったの？」
と思った次第です。
まあ一般論として考えれば良いのですね。
講演後の懇親会で初めてお目に掛かった大家さんと
名刺交換をさせていただきました。
皆さんの積極的な姿勢に刺激をもらって帰宅しました。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は晴れのち雪という感じの天気でした。
今日は２号物件の決済日でした。
不動産賃貸業の醍醐味を感じる１日でした。
売却価格は購入したときの金額の１．５５倍です。
利回り９％で売れました。
この金額で物件が売れるということは完全に「バブル」だと思います。
２号物件は２０１５年５月に購入しました。
中古RC３階建ての３LDK✕６戸で購入時は築１４年でした。
７年７ヶ月所有していました。
ファミリータイプの物件なので
入居が長くなることを期待していたのですが、
実際にはこの家賃帯では持ち家の購入を考える人が多く、
所有している間に当初の入居者さんは全て入れ替わりました。
物件の所在地が北海道の地方都市で
金融機関が少なく競争原理が働かないので、
不動産賃貸業を始めて２年目で経験不足ということもあり、
築浅RCにも関わらず融資年数は１５年しか引けませんでした。
想定以上に入退去が有り、
札幌ほど人の動きは無いので、
空室になると空きの期間が長くなる傾向がありました。
満室であれば月に約９．５万円のキャッシュフローを
見込んでいましたが、
ファミリータイプなので退去時に掛かるリフォーム費用が大きく、
今までの収支を計算したところほぼトントンで
キャッシュフローは出ていませんでした。
退去後のリフォームは
自分たちで出来ることは自分たちでやっていました。
（↑主にクロス貼り、シャンドレの入替え、混合栓の交換、
レンジフード交換、エアコン取付けなど）
設備関係は管理会社さん経由で
業者さんにやってもらうことが多かったです。
火災保険対応の床の張替修理をやってもらったこともありました。
結構自分たちでリフォームは頑張ったのですが、
所有期間中のトータルで考えるとなかなか厳しい状況でした。
８月に「きょうへいさんとふんどし王子さん」のセミナーに
参加しました。
その時きょうへいさんから「CF脳よりBS脳」という話がありました。
（CFは「キャッシュフロー」、BSは「バランスシート＝貸借対照表」）
私「そうか、バランスシートの資産を現金化すれば良いのか」
＝「資産（所有物件）を売却すれば良いのか」と
思ったのが物件売却を考えるきっかけになりました。
きょうへいさんに感謝です！
買付をもらってからわずか３週間しか経っていません。
契約は郵送でした。
決済時に買主さんは不在でした。
すべてを郵便でやることが可能でしたが、
決済は立会をお願いしました。
物件の図面や書類、物置のカギを仲介業者さんに託しました。
自分たちでリフォームをやったので、
全ての部屋に思い入れがあります。
物件を売るのは少し寂しいです。
気分はドナドナです。
２号物件には新しいオーナーさんのもとで
頑張って稼いでほしいと思っています。
今日も１日ありがとうございました。
