11号物件の購入戦略

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

気温がガクッと下がって寒かったです。

冬としてはこれが普通の気温ですが。



今日は15日です。

毎月の家賃が振り込まれる日です。

役員報酬等を引き出して、

月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。

先日決済した11号物件の2月家賃は、

決済時に現金でやりとりしたので

まだ今月は口座に入金されません。

来月の入金が楽しみです。



11号物件は築17年のRC物件です。

1LDK✕3戸と2LDK✕6戸の合計で9戸です。

駐車場は世帯数分あります。

現在1つ空室がありますが、

想定家賃で決まれば利回りは9.9%になります。

退去時に家賃を上げていく予定なので

もう少し利回りは良くなると考えています。



今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は

積算が出る物件でないとダメだと考えていました。

土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。

規模が大きく体力がある大家さんであれば、

将来を考えて購入することはアリだと思いますが、

ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。

築20年未満の中古RCであれば、

土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。

11号物件はこの考えに当てはまる物件でした。



RC物件は耐用年数が47年なので、

11号物件は残存耐用年数が30年ということになります。

利回りが低いので長期で融資を引くことができないと

キャッシュフローが出ません。

最低でも25年は融資期間が必要でしたが

何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。



今回の融資では戸建1棟を共同担保に入れました。

そのため自己資金は総事業費の1割に抑えられています。

手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。

今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、

返済比率は物件単体で50%以下になっているので

この点も良かったと考えています。



今回融資していただいて物件を購入することができて

本当に良かったです。

空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。



一歩前進

こんばんは。

たっちです。



今日は午前は晴れていましたが、

午後から雪の天気でした。



今日は融資を受ける予定の信金さんに行って

担当者さんにご挨拶しました。

それから口座開設、出資申込をしました。

年末に融資OKの連絡をもらってから

担当者さんに会えていなかったので、

本当に融資をしてもらえるのか半信半疑でしたが

ようやく現実味を帯びてきました。



今の不動産市況は高い(利回りが低い)ので、

融資年数を長く引くか、

自己資金を多く入れるかしないと

物件を購入できても黒字運営することが難しいです。

今回の融資年数は自社最高の25年です。

自己資金は総事業費の1割でOKですが、

所有戸建1棟に担保が設定されます。



融資期間を長期にしてもらうために考えたことは

購入する物件の耐用年数と築年数です。

耐用年数47年のRC構造で

築20年以内の物件を狙っていました。

今回購入する物件はちょうどこの条件に当てはまります。

自己資金については2割と言われるのが普通ですが

なるべく少なくしたいと思っていました。

手元自己資金を多くして次の購入に回したいです。

前回融資を受けた際にも土地値がある別の戸建を

共同担保にしています。

土地値があって無担保の物件であれば、

戸建はこういう使い方ができます。



ご縁があって物件を購入することができそうです。

またこれで少し前に進むことができます。

一歩前進です。



今日も1日ありがとうございました。

メインバンクで融資依頼

こんばんは。

たっちです。



今日は本当に良い天気でした。

車の中は暑かったです。



昨日、仲介業者さんの紹介で訪問した信用金庫さんから

融資申込の結果について連絡をもらいました。

融資額は、売主様にお願いしている指値が通れば、

オーバーローンになるくらいの金額でした。

ただ保証協会を利用する条件付きですので、

融資条件としてはかなり厳しいです。

保証料で毎月の返済額が2万円くらい増えると思います。



お願いしている指値を受けてもらえるかは

まだ分かりません。

仲介業者さんとしてはとりあえずウチが物件を購入する力が

あるのかを見たかったのではないかと思います。

これから売主様に指値が可能かどうか

聞いてもらうことになっています。

もし指値がOKということになれば、

購入するかどうかを決めなければなりません。



遅まきながらメインバンクに当たってみました。

担当者さんは転勤してきたばかりですが、

以前はこの支店での勤務経験があるということで、

弊社について聞いたことがあったようです。

事前に弊社の資料を見ていただいたようで

話がスムーズに進みました。

購入物件は比較的築浅とは言え、

木造なので担保評価が少なめでした。

物件単体では担保評価が足りません。

でもウチが現在融資を受けている物件に担保余力があり、

抵当権が付いていない戸建を共同担保に入れることで

担保評価は確保できそうだということでした。



もし指値が通って、

メインバンクで融資が付けば、

購入する方向で検討することになりそうです。

仲介業者さんとメインバンクの担当者さんからの連絡を

楽しみに待ちたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。