11号物件の購入戦略

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

気温がガクッと下がって寒かったです。

冬としてはこれが普通の気温ですが。



今日は15日です。

毎月の家賃が振り込まれる日です。

役員報酬等を引き出して、

月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。

先日決済した11号物件の2月家賃は、

決済時に現金でやりとりしたので

まだ今月は口座に入金されません。

来月の入金が楽しみです。



11号物件は築17年のRC物件です。

1LDK✕3戸と2LDK✕6戸の合計で9戸です。

駐車場は世帯数分あります。

現在1つ空室がありますが、

想定家賃で決まれば利回りは9.9%になります。

退去時に家賃を上げていく予定なので

もう少し利回りは良くなると考えています。



今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は

積算が出る物件でないとダメだと考えていました。

土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。

規模が大きく体力がある大家さんであれば、

将来を考えて購入することはアリだと思いますが、

ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。

築20年未満の中古RCであれば、

土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。

11号物件はこの考えに当てはまる物件でした。



RC物件は耐用年数が47年なので、

11号物件は残存耐用年数が30年ということになります。

利回りが低いので長期で融資を引くことができないと

キャッシュフローが出ません。

最低でも25年は融資期間が必要でしたが

何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。



今回の融資では戸建1棟を共同担保に入れました。

そのため自己資金は総事業費の1割に抑えられています。

手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。

今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、

返済比率は物件単体で50%以下になっているので

この点も良かったと考えています。



今回融資していただいて物件を購入することができて

本当に良かったです。

空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。



金融機関新規開拓2

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れの天気でした。



今日は金融機関新規開拓第2弾でまた別の金融機関に行きました。

この信用金庫さんは以前他の支店に行ったことがありましたが

この支店は初めてでした。

仲介業者さんからのご紹介です。

事前に物件資料は仲介業者さんから送付されていました。

紹介していただくのはありがたいです。

話がスムーズに進みました。



昨日の信用金庫さんでもそうでしたが、

今回持ち込んだ物件を割と良く評価してくれています。

ざっくりとですが物件は築20年未満のRCで、

物件価格はウチが今まで購入したことのある最高価格の約2倍です。

今の市況では当たり前になっていますが

利回りは10%に行きません。

2015年に築14年の中古RCを購入しました。

表面利回りは13%以上ありました。

道東の地方都市にある物件なので比較的利回りが高かったのですが、

今ではあり得ない利回りだと思います。

相場がまだそれほど高くないときに

不動産賃貸業を始められたことは

ウチとしては本当にラッキーでした。



今回は複数の金融機関に物件を持ち込んで検討してもらっています。

今までウチはそういう経験がほぼありませんでした。

融資をお願いして融資がOKとなれば、

その金融機関さんで融資を受けることをやってきました。

不動産を始めた頃、

その地域の金融機関が限られていたので、

複数の金融機関に持ち込んで比較するようなことは

難しかったです。



メールで資料を送付して

融資を検討してもらっている信用金庫さんがあります。

気になることがあったので

担当者さんに電話で聞いてみました。

気になっていたのは、

融資条件が出そろったところで

ウチにとって良い条件を提示してくれた金融機関を

1つだけ選ぶことです。

せっかく検討してもらったのに、

その仕事が無駄になってしまう金融機関が出てくることになります。

電話で聞いた担当者さんからは

「聞いていただいてありがとうございます。

 それでも構いません。」

「一番条件の良いところで融資を受けるのが

 社長にとって一番良いと思います。」

と言ってもらいました。



正直に聞いてみて良かったです。

ホッとしました。

本音で言えば、

自分のところで融資を受けてほしいに決まっています。

でも金融機関の間で競争があるのは分かっているので

割り切って考えているようです。

検討していただける金融機関の担当者さんに感謝して

融資条件を選ばせていただきます。



今日も1日ありがとうございました。

現地調査

こんばんは。

たっちです。



今日は雨、曇りの天気でした。



気になる物件を見つけて現地調査に行きました。

小ぶりのアパートです。

耐用年数切れの築古木造アパートなのに

利回りは10%に行きません。

敷地は広めですが利用制限があります。

〇〇地区、〇〇地域など

今まで聞いたことがない法令制限が付いています。

ただ建物自体はきれいな状態でした。



今の不動産市況では利回りが低くて当然かもしれませんが、

10年くらい前の市況を知っている自分にとっては

この利回りで買って本当に大丈夫なのかと心配になります。

物件を購入した時に回れば良いので

利回りや金額だけではないと分かっているつもりですが

気持ちが引っ掛かります。

今の時代に合った基準に自分の考えを変えるべきなのですが

マインドをリセットするのは難しいです。

本当に迷います。



話は変わりますが

10号物件は足場が外れました。

10号物件
10号物件
10号物件
10号物件
10号物件

↑大工さんと塗装屋さんのおかげで

物件がきれいになりました。

ありがとうございました。

これから入居者さんをお迎えできるように

真摯な気持ちでリフォームに取り組みます。



今日も1日ありがとうございました。