こんばんは。
たっちです。
今日は吹雪でした。
移動中は晴れていたのでラッキーでした。
今日は気になる売物件を見てきました。
↑清掃が行き届いていて非常にきれいでした。
築３０年以上の木造アパートです。
仲間以外の築古物件で
ここまできれいな部屋を見たのは初めてかもしれません。
↑あることに気付きました。
↑アップした写真です。
アップしても分かりづらい写真でスミマセン。
廻り縁にすきまがあいているのですが、
カットした竹で埋められていました。
その上から白ペンキを塗っています。
「入居者さんのために手を掛けたんだろうな。」
素晴らしいと思いました。
たぶんこんなところに注目するのは
ウチらしかいません。
この物件はアパート以外に戸建が２棟あります。
全体の敷地面積は４５０坪以上です。
土地値があるので販売価格は高いです。
土地は間口が狭く奥行きがあるので、
出口戦略を考えたときに難しいかもしれません。
指値には応じてもらえなさそうなので
今回は見送ります。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は午前はなんとか曇りでしたが、
午後からは雨の天気でした。
引き続きで昨日の決済の話です。
売買契約より決済の方が大事に決まっているのですが、
決済時はお金のやりとりだけなので
意外と大したことはない印象です。
もちろん出金伝票の額を間違えてはダメなので
しっかりと確認はしますが、
事前に伝票を書いておいて、
当日担当者さんにも確認してもらってから
銀行印を押すのであまり緊張はしません。
売買契約の方が重要事項説明を聞いて分からないことを質問したり、
実印を何カ所も押したりするので、
むしろこちらの方が緊張感は高めです。
８ケタの決済残代金は私にとって高額ですが、
目の前に残代金が現金で積まれることはなく、
振込伝票を記入して売主様からの領収書が手元に来るだけなので
あまり実感は湧きませんでした。
何で物件の引き渡しを実感するのかと言えば、
物件のカギを渡された時でしょうか。
何戸分ものスペアキーは結構な重さがあるので、
受け取った時にズシッとした重さを感じるのですが、
今回はカードキーが数枚だったので軽かったです。（笑）
決済が無事に終わって、
物件が自分の物になったので良かったです。
今回購入した物件のスペックは、
・築１８年の木造アパート
・間取りは広めの１ＬＤＫ
・敷地が約１８０坪
・最寄り駅から徒歩７分
・想定表面利回りは１４％
です。
１５年融資で物件単体の返済比率は約４９％、
満室想定で年間キャッシュフローは１５０万円くらいです。
（年間キャッシュフローは
＝年間家賃ー固定資産税ー管理費
ー火災保険料ーローン返済 で計算しました）
多額の借金の割にはキャッシュフローが少ないです。
経営は厳しいですが、
これでまた少し前に進むことができます。
関わっていただいた方に感謝申し上げます。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は晴れて良い天気でした。
気温７度で雪解けが進みました。
昨日中古アパートの内覧に行ってきました。
２ＤＫ×１０戸で築３０年超えの木造アパートです。
表面利回りは１５％です。
売主さんが手を掛けていないので傷みが激しいです。
現在の入居は３戸だけです。
↑天井から水滴が落ちてきます。
仲介業者さんによると、
たぶん屋根のダクトが詰まってプール状態ではないかとの
ことでした。
浴室の天井から直径１０センチ以上のつららが
ぶら下がっている部屋がありました。
全ての空室を見せてもらいましたが、
募集している１部屋を除いて長靴で上がりました。
(↑仲介業者さんの指示です)
売主さんはアパート経営に熱心ではないようです。
物件がかわいそうでした。
物件の管理状態が非常に悪く、
指値をして半額くらいにならないと運営できなさそうな
アパートでした。
半額でも購入する気にならないと思います。
ということで転進です。
仲介業者さんは真面目で誠実そうな人でした。
他の物件を紹介してもらうことにしました。
今日も１日ありがとうございました。
