11号物件の購入戦略

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

気温がガクッと下がって寒かったです。

冬としてはこれが普通の気温ですが。



今日は15日です。

毎月の家賃が振り込まれる日です。

役員報酬等を引き出して、

月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。

先日決済した11号物件の2月家賃は、

決済時に現金でやりとりしたので

まだ今月は口座に入金されません。

来月の入金が楽しみです。



11号物件は築17年のRC物件です。

1LDK✕3戸と2LDK✕6戸の合計で9戸です。

駐車場は世帯数分あります。

現在1つ空室がありますが、

想定家賃で決まれば利回りは9.9%になります。

退去時に家賃を上げていく予定なので

もう少し利回りは良くなると考えています。



今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は

積算が出る物件でないとダメだと考えていました。

土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。

規模が大きく体力がある大家さんであれば、

将来を考えて購入することはアリだと思いますが、

ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。

築20年未満の中古RCであれば、

土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。

11号物件はこの考えに当てはまる物件でした。



RC物件は耐用年数が47年なので、

11号物件は残存耐用年数が30年ということになります。

利回りが低いので長期で融資を引くことができないと

キャッシュフローが出ません。

最低でも25年は融資期間が必要でしたが

何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。



今回の融資では戸建1棟を共同担保に入れました。

そのため自己資金は総事業費の1割に抑えられています。

手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。

今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、

返済比率は物件単体で50%以下になっているので

この点も良かったと考えています。



今回融資していただいて物件を購入することができて

本当に良かったです。

空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。



物件現地調査

こんばんは。

たっちです。



今日は吹雪でした。

移動中は晴れていたのでラッキーでした。



今日は気になる売物件を見てきました。

現地調査
現地調査

↑清掃が行き届いていて非常にきれいでした。

築30年以上の木造アパートです。

仲間以外の築古物件で

ここまできれいな部屋を見たのは初めてかもしれません。

現地調査

↑あることに気付きました。

現地調査

↑アップした写真です。

アップしても分かりづらい写真でスミマセン。

廻り縁にすきまがあいているのですが、

カットした竹で埋められていました。

その上から白ペンキを塗っています。

「入居者さんのために手を掛けたんだろうな。」

素晴らしいと思いました。

たぶんこんなところに注目するのは

ウチらしかいません。



この物件はアパート以外に戸建が2棟あります。

全体の敷地面積は450坪以上です。

土地値があるので販売価格は高いです。

土地は間口が狭く奥行きがあるので、

出口戦略を考えたときに難しいかもしれません。

指値には応じてもらえなさそうなので

今回は見送ります。



今日も1日ありがとうございました。

築古物件の「なぞ」

こんばんは。

たっちです。



今日は久し振りに暑かったです。

リフォームではエアコンを使いませんでしたが、

自宅では使いました。



せっかく良くなってきていた腰の痛み。

今日くしゃみをした瞬間にギクッとなって、

作業ができなくなりました。



そんなわけで今日は軽めの作業をしました。

押入床

↑押し入れの床です。

床材は多分3ミリくらいのベニヤです。

家内が根太のないところを踏んで、

「バキッ」と鳴りました。

売主さんは床の上にスタイロフォームを敷いていました。

「なぞ」その1です。

推測ですが、

ここから冬場に冷気が上がってくるのではないかと

考えました。

押入床

↑穴には新聞紙が詰めてありました。

すきま風が入ってくるのを防ぐために、

新聞紙を詰めたのだと思います。

新聞紙を取ってコーキングしました。

隙間部分もコーキングしました。

押入床

↑9ミリの合板を切ってビス留めしました。

これで床が抜けることはないと思います。

押入床

↑家内が仕上げに養生用の白いシートを

タッカーで留めました。


ユーティリティー

↑ユーティリティーの写真です。

ユーティリティーの天井照明のスイッチがありません。

「なぞ」その2です。

考えられるのは紐のスイッチだったのか。

あるいはお風呂を改修したときにスイッチを付け忘れて、

必要なときは浴室の電気を付けて済ませていたのか。

シャンドレコンセント

↑これがシャンドレの鏡の上のところに

配線されてひょこっと付いていました。

「なぞ」その3です。

シャンドレにコンセントは付いています。

ヘアードライヤーを使うときに分ける必要があったのか。

実際にドライヤーをシャンドレのコンセントにつないで

作動させましたが問題はありませんでした。

配線は不要なものと考えて切ってしまいました。



戸建は築古で43年の歴史があります。

売主さんの生活があって、

少しでも快適に過ごせるようにいろいろと

工夫したんだと思います。

リフォームをしながら、

その「なぞ」を解くのが私は好きです。



今日も1日ありがとうございました。