借金返済の日

こんばんは。

たっちです。



今日は雪が降って風が強く寒い一日でした。

ここしばらく暖かい日が続いていたので

余計に寒さを感じます。



今朝は雪が降っていました。

風が強かったのでリフォームに行くのは止めました。

物件検索をしていると

収益物件の利回りが上がってきた気がします。

まだ高いですが少しずつ物件価格が下がってきているようです。



今日は20日です。

借入金引き落としの日です。

寒い中、近くの信金さんに記帳しに行ってきました。

11号物件の引き落とし第1回目は約20万円でした。

決済日からの利息が少ないので返済額が小さかったです。

9号物件は約15.9万円、

7号物件は約16.4万円の返済でした。

6号物件は約3万円、

9号物件駐車場は約8千円の返済でした。



毎月のキャッシュフローを考えると

返済額は小さい方が良いです。

でも返済額が大きい方が

当然のことですが残債の減りは速いです。

現在、返済比率は40%以下に抑えられていますが、

物件価格が高く利回りが低いので、

今後物件の購入を続けると上がる見込みでいます。



物件をまだあまり買えていなかった時期は

残債が減るのを見ることは楽しみでした。

最近は物件を購入して借入金が増えるばかりなので

楽しみが無くなりました。

株クラでは株で儲けて「億り人」になることが

話題になっていますが、

ウチも借入金の額では「億り人」になりました。

でも、うれしくはありません。(笑)



今日も1日ありがとうございました。

11号物件の購入戦略

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

気温がガクッと下がって寒かったです。

冬としてはこれが普通の気温ですが。



今日は15日です。

毎月の家賃が振り込まれる日です。

役員報酬等を引き出して、

月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。

先日決済した11号物件の2月家賃は、

決済時に現金でやりとりしたので

まだ今月は口座に入金されません。

来月の入金が楽しみです。



11号物件は築17年のRC物件です。

1LDK✕3戸と2LDK✕6戸の合計で9戸です。

駐車場は世帯数分あります。

現在1つ空室がありますが、

想定家賃で決まれば利回りは9.9%になります。

退去時に家賃を上げていく予定なので

もう少し利回りは良くなると考えています。



今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は

積算が出る物件でないとダメだと考えていました。

土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。

規模が大きく体力がある大家さんであれば、

将来を考えて購入することはアリだと思いますが、

ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。

築20年未満の中古RCであれば、

土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。

11号物件はこの考えに当てはまる物件でした。



RC物件は耐用年数が47年なので、

11号物件は残存耐用年数が30年ということになります。

利回りが低いので長期で融資を引くことができないと

キャッシュフローが出ません。

最低でも25年は融資期間が必要でしたが

何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。



今回の融資では戸建1棟を共同担保に入れました。

そのため自己資金は総事業費の1割に抑えられています。

手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。

今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、

返済比率は物件単体で50%以下になっているので

この点も良かったと考えています。



今回融資していただいて物件を購入することができて

本当に良かったです。

空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。



法人3期目決算の着地点

こんばんは。

たっちです。



今日は夕方から雨の予報ですが、

この時間までは何とか曇りで持ちこたえています。



今日は税理士さんの訪問日でした。

今月末が法人決算日なので決算の着地点を相談しました。

今月末が決算日ということで、

通常より1週間早い訪問日となりました。



5月末に9号物件アパートを購入できたので、

法人の1ヶ月家賃収入が初めて100万円を超えました。

3ケタを超えられてうれしいです。

満室であれば法人の年間家賃収入は約1,200万円です。

個人の年間家賃収入は約1,000万円なので、

合わせると約2,200万円になります。

返済比率は法人と個人を合わせて、

約42%です。



法人の決算で3期目の利益はまだ確定していませんが、

100万円くらいになりそうです。

法人は3期連続で黒字になります。

積極的に納税して法人にお金を残したいと考えています。

3期分の固定資産税の支払いが残っていますが、

翌期に回して数字にこだわりました。

良い決算書を作ろうと思います。



8月から法人4期目になりますが、

いろいろな支出が重なることもあり、

8月の支払額は100万円を超えることが確実です。(ガーン!笑)

せっかく利益にこだわっても一瞬でなくなりますね。

それでも4期目は法人での最高益を目指します。



会社が増益となっても役員として恩恵を受けられないと

つまらないので、

家内と私のそれぞれの役員報酬を5万円から7万円に増やします。

この値上げ幅だと1年間は社会保険料が上がりません。

単純に収入が4万円増えるのでうれしいです。

法人があると利益をうまくコントロールすることができますね。



今日も1日ありがとうございました。