こんばんは。
たっちです。
今日は雪、曇りの天気でした。
気温がガクッと下がって寒かったです。
冬としてはこれが普通の気温ですが。
今日は１５日です。
毎月の家賃が振り込まれる日です。
役員報酬等を引き出して、
月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。
先日決済した１１号物件の２月家賃は、
決済時に現金でやりとりしたので
まだ今月は口座に入金されません。
来月の入金が楽しみです。
１１号物件は築１７年のＲＣ物件です。
１ＬＤＫ✕３戸と２ＬＤＫ✕６戸の合計で９戸です。
駐車場は世帯数分あります。
現在１つ空室がありますが、
想定家賃で決まれば利回りは９．９％になります。
退去時に家賃を上げていく予定なので
もう少し利回りは良くなると考えています。
今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は
積算が出る物件でないとダメだと考えていました。
土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。
規模が大きく体力がある大家さんであれば、
将来を考えて購入することはアリだと思いますが、
ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。
築２０年未満の中古ＲＣであれば、
土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。
１１号物件はこの考えに当てはまる物件でした。
ＲＣ物件は耐用年数が４７年なので、
１１号物件は残存耐用年数が３０年ということになります。
利回りが低いので長期で融資を引くことができないと
キャッシュフローが出ません。
最低でも２５年は融資期間が必要でしたが
何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。
今回の融資では戸建１棟を共同担保に入れました。
そのため自己資金は総事業費の１割に抑えられています。
手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。
今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、
返済比率は物件単体で５０％以下になっているので
この点も良かったと考えています。
今回融資していただいて物件を購入することができて
本当に良かったです。
空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。
今日も１日ありがとうございました。
