2号物件を売却しました

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れのち雪という感じの天気でした。



今日は2号物件の決済日でした。

不動産賃貸業の醍醐味を感じる1日でした。

売却価格は購入したときの金額の1.55倍です。

利回り9%で売れました。

この金額で物件が売れるということは完全に「バブル」だと思います。



2号物件は2015年5月に購入しました。

中古RC3階建ての3LDK✕6戸で購入時は築14年でした。

7年7ヶ月所有していました。

ファミリータイプの物件なので

入居が長くなることを期待していたのですが、

実際にはこの家賃帯では持ち家の購入を考える人が多く、

所有している間に当初の入居者さんは全て入れ替わりました。



物件の所在地が北海道の地方都市で

金融機関が少なく競争原理が働かないので、

不動産賃貸業を始めて2年目で経験不足ということもあり、

築浅RCにも関わらず融資年数は15年しか引けませんでした。

想定以上に入退去が有り、

札幌ほど人の動きは無いので、

空室になると空きの期間が長くなる傾向がありました。



満室であれば月に約9.5万円のキャッシュフローを

見込んでいましたが、

ファミリータイプなので退去時に掛かるリフォーム費用が大きく、

今までの収支を計算したところほぼトントンで

キャッシュフローは出ていませんでした。

退去後のリフォームは

自分たちで出来ることは自分たちでやっていました。

(↑主にクロス貼り、シャンドレの入替え、混合栓の交換、

 レンジフード交換、エアコン取付けなど)

設備関係は管理会社さん経由で

業者さんにやってもらうことが多かったです。

火災保険対応の床の張替修理をやってもらったこともありました。

結構自分たちでリフォームは頑張ったのですが、

所有期間中のトータルで考えるとなかなか厳しい状況でした。



8月に「きょうへいさんとふんどし王子さん」のセミナーに

参加しました。

その時きょうへいさんから「CF脳よりBS脳」という話がありました。

(CFは「キャッシュフロー」、BSは「バランスシート=貸借対照表」)

私「そうか、バランスシートの資産を現金化すれば良いのか」

=「資産(所有物件)を売却すれば良いのか」と

思ったのが物件売却を考えるきっかけになりました。

きょうへいさんに感謝です!



買付をもらってからわずか3週間しか経っていません。

契約は郵送でした。

決済時に買主さんは不在でした。

すべてを郵便でやることが可能でしたが、

決済は立会をお願いしました。

物件の図面や書類、物置のカギを仲介業者さんに託しました。

自分たちでリフォームをやったので、

全ての部屋に思い入れがあります。

物件を売るのは少し寂しいです。

気分はドナドナです。

2号物件には新しいオーナーさんのもとで

頑張って稼いでほしいと思っています。



今日も1日ありがとうございました。