不動産会社からのダイレクトメール

こんばんは。

たっちです。



今日は昨日ほどではありませんが暑かったです。



ある不動産会社から「所有物件を売りませんか」という

ダイレクトメールが届きました。

一瞬、売ろうかなと考えてしまいました。(笑)



今は物件価格が非常に高いので、

売り時か買い時かどちらなのかと言えば、

明らかに売り時なのだと思います。

物件を買い進めていくと自己資金が足りなくなります。

所有物件を売却して売却益を物件購入に充てたいところです。

でも今は物件が売れても買える物件があまりありません。

購入できる物件が決まっていて、

その資金調達のために売却という順番で進められれば良いのですが、

そんなに都合良く話が進むことはないだろうと思います。

今物件を売るべきかどうか迷うところです。



そんなことを考えていたところ、

見透かされたかのように師匠のきみ子さんから連絡が来ました。

「売らない方がいいよ。」

私に物件情報を送るために連絡をいただいたのですが、

迷っていた私にとってドンピシャのタイミングでした。

9号物件を買ったばかりなので、

物件を売らずに

自己資金を貯めるために時間を置こうと考えています。



今日も1日ありがとうございました。

3号物件についての考察

こんばんは。

たっちです。



今日は曇っていますが気温が高かったです。

25℃でした。

道内で場所によっては天候が不安定だったため、

竜巻が起こったようです。



最近の不動産市場では物件価格が高騰しています。

物件の築年数が古いのに利回りが低いです。

築30年超えの木造アパートで

10%以下というものもあります。

購入を検討してもよさそうな物件はなかなか出てきません。

最近はそんな状況もあって、

まずは中古戸建を購入して、

不動産賃貸業を始めようと考えている人が

増えている気がします。



3号物件について考えるところを述べたいと思います。

◇3号物件のメリット

・安く購入できた。

・その地域で他に貸家がないので一定の需要があり、

 空室期間は割と短い。

◇3号物件のデメリット

・土地値が安いので資産価値があまり高くはない。

・出口戦略を取るのが難しいかもしれない。



物件所在地は人口が数千人の小さな町ですが、

他に参入してくる人がいないので、

きれいにリフォームしている貸家であれば、

すぐに人は入ると思います。

それが分かったことが一番大きいです。

田舎ではありますが、

家賃は高めで取れていたと思います。



リフォームには丸1年掛かりました。

リフォームに時間が掛かりすぎるのは

家賃を得る機会の損失につながります。

業者さんに頼んでさっさとリフォームを終わらせて、

入居者さんを入れて家賃をもらうという考え方もあります。

でも自分たちが直接手を掛けたことで、

物件の現況がよく分かったから、

物件の維持管理をできたということもあります。

人任せでは3号物件の再生は難しかったと思います。



3号物件の掃除、リフォームは本当に大変でしたが、

ここで経験したことが今につながっています。

これからも汗水垂らして

不動産賃貸業に取り組みたいと思います。



今日も1日ありがとうございました。



3号物件の収支について

こんばんは。

たっちです。



今日は20℃でした。

室内ではTシャツ1枚でいるのが

ちょうどいいくらいです。



売却した3号物件中古戸建の収支について

書いてみます。

所有期間は約6年でした。

リフォームに約1年掛かって空室期間もあったので、

家賃をいただいた期間は約4年半くらいでした。

月に5万5千円から5万3千円の

家賃をいただいていました。

収入は約280万円でした。



支出ですが、

物件購入価格が50万円。

取得時の費用(仲介手数料、登記費用、不動産取得税)で

約15万円。

購入時に掛かったリフォーム費用が約100万円。

固定資産税が約11万円。

物件管理手数料が約25万円。

広告料(1ヶ月分)が約16万円

途中で掛かった補修費が約28万円。

火災保険料が約9万円。

合計で支出は約254万円でした。



収入から支出を引いたら、

約26万円のプラスです。

肝心の売却金額ですが、

おおよそ年間キャッシュフローの5年分です。

(ご自分で計算してみてください)

長期譲渡なので売却益には20%の税金が掛かります。



もし引き続き3号物件(築43年)を所有していたら、

あと5年くらいは何事も無く、

家賃をいただけていたかもしれません。

でも5年先にどうなっているかは分からないです。



不動産賃貸業は物件を売却して

初めて利益が確定します。

今回初めて売却を経験して

1つの大きな成果を受け取ることが出来ました。

この物件に対しては感謝の気持ちでいっぱいです。

たくさんの経験と十分な利益を与えてくれました。

3号物件、どうもありがとう。

これからも3号物件がしっかりと利益を上げてくれる物件で

あってほしいと願っています。



今日も1日ありがとうございました。