2号物件売却について思うこと

こんばんは。

たっちです。



今日は雪時々晴れ間の天気でした。



2号物件売却について思うことを書きます。

今回2号物件を購入していただいたのは法人です。

企業で物件購入を考える場合、

個人投資家とは考えていることが全く違うと感じました。

この法人さんはお金を持っています。

今回は地銀の融資利用でしたが、

この法人さんは今まで融資が通らなかったことはないと

仲介業者さんから聞いていました。

今回は買付をもらってから3週間で決済でしたが、

融資が通るか通らないか決まる前にほぼ決済日は決まっていました。



2号物件の隣にRC造2LDKの物件があります。

ウチはその物件を購入したかったので、

当時の所有者さんに売るときは連絡をくれるように

お願いしていました。

でも連絡は来ないまま2号物件隣のRCは売却されていました。

実はその時の買主さんが

今回2号物件を購入してくれたこの法人さんでした。

2号物件を売り出したときにすぐに購入することを決めたようです。

ウチは隣の物件を購入したかったのですが、

向こうもウチの物件を購入したかったようです。

ドミナント戦略ですね。

2号物件はRC造3LDKなので、

バリエーションが増えて良かったのだと思います。



一つ残念だったのは、

一度も買主さんに会えなかったことです。

顔を合わせて「2号物件をよろしくお願いします。」と

直接言いたかったです。

ウチとしては今回の取引はありがたかったです。

今回は契約時の手付金交付がなく、

決済までの期間が短かったので

実際に決済が終わるまではいろいろと不安でしたが、

今回は札幌以外の地方都市物件としては

とても良い条件で売却することが出来たと思います。



今日も1日ありがとうございました。

2号物件を売却しました

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れのち雪という感じの天気でした。



今日は2号物件の決済日でした。

不動産賃貸業の醍醐味を感じる1日でした。

売却価格は購入したときの金額の1.55倍です。

利回り9%で売れました。

この金額で物件が売れるということは完全に「バブル」だと思います。



2号物件は2015年5月に購入しました。

中古RC3階建ての3LDK✕6戸で購入時は築14年でした。

7年7ヶ月所有していました。

ファミリータイプの物件なので

入居が長くなることを期待していたのですが、

実際にはこの家賃帯では持ち家の購入を考える人が多く、

所有している間に当初の入居者さんは全て入れ替わりました。



物件の所在地が北海道の地方都市で

金融機関が少なく競争原理が働かないので、

不動産賃貸業を始めて2年目で経験不足ということもあり、

築浅RCにも関わらず融資年数は15年しか引けませんでした。

想定以上に入退去が有り、

札幌ほど人の動きは無いので、

空室になると空きの期間が長くなる傾向がありました。



満室であれば月に約9.5万円のキャッシュフローを

見込んでいましたが、

ファミリータイプなので退去時に掛かるリフォーム費用が大きく、

今までの収支を計算したところほぼトントンで

キャッシュフローは出ていませんでした。

退去後のリフォームは

自分たちで出来ることは自分たちでやっていました。

(↑主にクロス貼り、シャンドレの入替え、混合栓の交換、

 レンジフード交換、エアコン取付けなど)

設備関係は管理会社さん経由で

業者さんにやってもらうことが多かったです。

火災保険対応の床の張替修理をやってもらったこともありました。

結構自分たちでリフォームは頑張ったのですが、

所有期間中のトータルで考えるとなかなか厳しい状況でした。



8月に「きょうへいさんとふんどし王子さん」のセミナーに

参加しました。

その時きょうへいさんから「CF脳よりBS脳」という話がありました。

(CFは「キャッシュフロー」、BSは「バランスシート=貸借対照表」)

私「そうか、バランスシートの資産を現金化すれば良いのか」

=「資産(所有物件)を売却すれば良いのか」と

思ったのが物件売却を考えるきっかけになりました。

きょうへいさんに感謝です!



買付をもらってからわずか3週間しか経っていません。

契約は郵送でした。

決済時に買主さんは不在でした。

すべてを郵便でやることが可能でしたが、

決済は立会をお願いしました。

物件の図面や書類、物置のカギを仲介業者さんに託しました。

自分たちでリフォームをやったので、

全ての部屋に思い入れがあります。

物件を売るのは少し寂しいです。

気分はドナドナです。

2号物件には新しいオーナーさんのもとで

頑張って稼いでほしいと思っています。



今日も1日ありがとうございました。



モヤモヤしています

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れ、曇りの天気でした。



・モヤモヤの一つ目

売りに出している物件の1つに買付が入りました。

このまま話が進んでくれたらうれしいのですが、

契約、決済をリモートで行う予定になっています。

コロナで私たちの生活はいろいろと変わりました。

リモートで済ませられるならリモートでやってしまう。

今の状況ではそうすることが良いのでしょうが、

自分にとってはどうも違います。

しっくりときません。

できれば相手の顔が見える取引をしたいです。

買主さんに「ウチの物件をどうかよろしくお願いします。」

と言って引き渡しをしたいです。



・モヤモヤの二つ目

先日受験した宅建士試験の合格発表まであと4日です。

自己採点では38点なので

合格ラインには乗っていると思うのですが、

見直しをする時間が全く無かったのでマークミスが心配です。

しっかり見直しができていれば、

落ち着いて合格発表を迎えられると思うのですが、

結果を考えると不安になります。

合格発表までの37日間は本当に長いです。

長過ぎです。



今日も1日ありがとうございました。