2号物件を売却しました

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れのち雪という感じの天気でした。



今日は2号物件の決済日でした。

不動産賃貸業の醍醐味を感じる1日でした。

売却価格は購入したときの金額の1.55倍です。

利回り9%で売れました。

この金額で物件が売れるということは完全に「バブル」だと思います。



2号物件は2015年5月に購入しました。

中古RC3階建ての3LDK✕6戸で購入時は築14年でした。

7年7ヶ月所有していました。

ファミリータイプの物件なので

入居が長くなることを期待していたのですが、

実際にはこの家賃帯では持ち家の購入を考える人が多く、

所有している間に当初の入居者さんは全て入れ替わりました。



物件の所在地が北海道の地方都市で

金融機関が少なく競争原理が働かないので、

不動産賃貸業を始めて2年目で経験不足ということもあり、

築浅RCにも関わらず融資年数は15年しか引けませんでした。

想定以上に入退去が有り、

札幌ほど人の動きは無いので、

空室になると空きの期間が長くなる傾向がありました。



満室であれば月に約9.5万円のキャッシュフローを

見込んでいましたが、

ファミリータイプなので退去時に掛かるリフォーム費用が大きく、

今までの収支を計算したところほぼトントンで

キャッシュフローは出ていませんでした。

退去後のリフォームは

自分たちで出来ることは自分たちでやっていました。

(↑主にクロス貼り、シャンドレの入替え、混合栓の交換、

 レンジフード交換、エアコン取付けなど)

設備関係は管理会社さん経由で

業者さんにやってもらうことが多かったです。

火災保険対応の床の張替修理をやってもらったこともありました。

結構自分たちでリフォームは頑張ったのですが、

所有期間中のトータルで考えるとなかなか厳しい状況でした。



8月に「きょうへいさんとふんどし王子さん」のセミナーに

参加しました。

その時きょうへいさんから「CF脳よりBS脳」という話がありました。

(CFは「キャッシュフロー」、BSは「バランスシート=貸借対照表」)

私「そうか、バランスシートの資産を現金化すれば良いのか」

=「資産(所有物件)を売却すれば良いのか」と

思ったのが物件売却を考えるきっかけになりました。

きょうへいさんに感謝です!



買付をもらってからわずか3週間しか経っていません。

契約は郵送でした。

決済時に買主さんは不在でした。

すべてを郵便でやることが可能でしたが、

決済は立会をお願いしました。

物件の図面や書類、物置のカギを仲介業者さんに託しました。

自分たちでリフォームをやったので、

全ての部屋に思い入れがあります。

物件を売るのは少し寂しいです。

気分はドナドナです。

2号物件には新しいオーナーさんのもとで

頑張って稼いでほしいと思っています。



今日も1日ありがとうございました。



モヤモヤしています

こんばんは。

たっちです。



今日は晴れ、曇りの天気でした。



・モヤモヤの一つ目

売りに出している物件の1つに買付が入りました。

このまま話が進んでくれたらうれしいのですが、

契約、決済をリモートで行う予定になっています。

コロナで私たちの生活はいろいろと変わりました。

リモートで済ませられるならリモートでやってしまう。

今の状況ではそうすることが良いのでしょうが、

自分にとってはどうも違います。

しっくりときません。

できれば相手の顔が見える取引をしたいです。

買主さんに「ウチの物件をどうかよろしくお願いします。」

と言って引き渡しをしたいです。



・モヤモヤの二つ目

先日受験した宅建士試験の合格発表まであと4日です。

自己採点では38点なので

合格ラインには乗っていると思うのですが、

見直しをする時間が全く無かったのでマークミスが心配です。

しっかり見直しができていれば、

落ち着いて合格発表を迎えられると思うのですが、

結果を考えると不安になります。

合格発表までの37日間は本当に長いです。

長過ぎです。



今日も1日ありがとうございました。

消費税課税事業者

こんばんは。

たっちです。



今日は雪、曇りの天気でした。

雪景色
雪景色

↑今シーズン初めて雪を見ました。



税理士さんにいろいろと教えてもらっています。

物件を売却した場合に売上げが1,000万円を超えると

消費税課税事業者になると税理士さんから聞いています。

家賃収入ではなくて、

物件を売却したときの売上げです。

売上げがあったからと言って、

すぐに消費税課税事業者になるわけではなく、

翌々期から消費税課税事業者になります。



例えば2022年に物件売却で

1,000万円以上の売上げがあったとしたら、

2024年は消費税課税事業者になります。

消費税課税事業者になった場合に何が問題になるかというと、

物件を売買するときに消費税が掛かるということです。

消費税課税事業者の年には

物件の売買は避けた方が良いかもしれません。



一度物件を売却したことがありますが、

中古戸建の売却だったので1,000万円以下でした。

1,000万円以下なので消費税課税事業者にはなりませんでした。

今後物件を売却した場合に消費税課税事業者になることは

覚悟しておかないといけないですね。

(消費税課税事業者の記述については

私の理解が間違っていることがあるかもしれません。

その場合にはご指摘いただければと思います。

また消費税課税事業者の詳細については顧問税理士さんに

ご相談ください。)



今日も1日ありがとうございました。