こんばんは。
たっちです。
今日は曇りの天気でした。
時々霧雨が降りました。
寒かったです。
今日はいろいろなところに電話で連絡を取りました。
・昨日見に行った物件について仲介業者さんに問合せ
・管理会社さんに１１号物件のすがもれについて問合せ
・１１号物件購入時の仲介業者さんに問合せ
午後は寒い中ランニングしました。
夕方は歯科通院でした。
昨日見に行った収益物件は即買付が入ったそうです。
現金買いで買付が入っていて、
すでに契約日まで決まっているそうです。
ウチは室内を見ていませんが、
仲介業者さんからは室内が結露していると聞いています。
それがネックで入居が決まらず、
安い金額で売り出されていたのだろうと推測します。
この物件を再生するのにどのくらいの金額が掛かるのか
試算してみました。
外壁工事で最低でも５００～６００万円は掛かると思います。
どのくらい結露でやられているか分かりませんが、
空室リフォームに４００～５００万円は掛かるのではないかと
考えます。
いくら安い金額で物件を購入しても
修繕工事費が1,000万円を超えます。
プラスして購入時には
諸経費で３００万円以上掛かると思います。
買主さんが建設関係で会社を持っていて、
自社あるいは協力会社で工事することが可能であれば、
この合計金額予算で物件を運営することができるとは思います。
でもそうではない買主さんの場合は、
工事代金を吸収できずに低い利回りで
苦しい経営を迫られることになりそうです。
出口戦略の１例として
修繕工事を終えて満室にして
低い利回りですぐに売却できたとしても、
苦労の割にはキャピタルゲインがあまり取れない結果になるのでは
ないかと推測します。
現時点でウチがこの物件を購入できる可能性はゼロです。
今回の買主さんは短時間で物件状況を見極めて
現金での買付を即決めたという所がスゴいと思います。
目利きができて資金力がある人に太刀打ちできません。
物件再生がうまく行くのか今後の推移を見ていきたいと思います。
今日も１日ありがとうございました。