こんばんは。
たっちです。
今日は晴れ、曇りの天気でした。
今年１年を振り返って感じることは
今年は良い年だったなということです。
年末にその年を振り返ってそう感じられるということは
とても幸せなことだと思います。
今年の不動産関係では退去が少なかったことが良かったです。
退去は１室だけでした。
物件はアパートを１棟購入して１棟売却しました。
売却によって次の物件を購入する資金ができました。
１０月の宅建士試験に合格しました。
何がうれしいかというと今後の予定を立てられることがうれしいです。
受かっていなかったら宅建士試験勉強を優先する必要があり、
これからの予定を立てづらかったと思います。
１２月に石垣島旅行をしました。
ひとり旅でひとり分の自分を感じられたことが良かったです。
パスポートを取得して海外に行ってみたいです。
今年１年お世話になった方々に感謝申し上げます。
ありがとうございました。
また来年もよろしくお願いいたします。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は晴れ、雪、晴れの天気でした。
実家リフォームを行うための融資を受けようと
いろいろとやってきましたが、
ほぼその見込みは無くなりました。
１９９３年に土地と建物を父と母で２分の１ずつの持ち分にしました。
その後、事情があって両親は２００３年に離婚しました。
他人が２分の１ずつ所有しているために融資は不可ということです。
父は被保佐人の指定を受けています。
保佐人である妹が家庭裁判所に請求して許可を得れば、
抵当権の設定は可能だと考えていました。
でもダメでした。
最近、「リバースモーゲージ」という言葉をよく聞きます。
自宅を担保にお金を借りることです。
当初はリバースモーゲージでお金を借りることを妹が考えていて、
私には何の相談もなく勝手に金融機関に話を聞きに行っていました。
何の戦略もなく話を聞きに行って融資は不可と言われていました。
リバースモーゲージはデメリットもあるので
私は他のローンを考えていました。
宅建士試験の勉強中に「住宅金融支援機構」で
高齢者向けのリフォーム融資があることに気付いて、
ネットで詳しく調べました。
私たち夫婦が付き添って
母が住宅金融支援機構でカウンセリングを受け、
保証限度額設定を申請するために頑張って必要書類を集めていましたが
残念ながらストップしました。
住宅金融支援機構には
家庭裁判所に許可をもらうという話をしましたが、
他人同士の共有名義ではダメだそうです。
父が持っている持ち分を母に移さないと
融資はできないということでした。
この高齢者向けリフォーム融資は存命中は利子だけを支払い、
元金の返済は亡くなった後に自宅を売却するか、
相続人が返済するかを選択することになっています。
手続きはいろいろとあって面倒なのですが、
低利で借りられるのでこの融資を受けたかったのです。
（諸費用として保証限度額設定料、事務手数料、保証料、
適合証明を受けるために検査機関に支払う費用などが発生します）
父が持っている持ち分を母に移すのに
最低でも数百万円は必要になると思います。
そうであれば、
その数百万円をリフォーム費用に充てた方が良いと思っています。
せっかくこういう制度があるのだから、
融通をきかせて困っている高齢者に融資してほしいです。
家内はこの件でかんかんに怒っています。
まだ融資申込みは完全には断っていません。
もう少し時間を掛けたいと思います。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は午前は雨が降っていましたが、
午後は晴れました。
先日の税理士さん訪問日に宅建士試験に合格したことを報告して、
今後について相談させてもらいました。
具体的には新規に法人を立ち上げて
その法人で宅建業を始めるというものです。
現在、私は法人の代表取締役を務めています。
（仮にこの法人を法人Aとします。
新規に立ち上げる法人をBとします。）
もし法人Bを立ち上げて、
私がその法人の専任の宅地建物取引士になるのであれば、
私は法人Aの代表取締役どころか役員を降りなければならないと
税理士さんから言われました。
知りませんでした。ショックでした。
宅建業を始めるときに
事務所に１人以上の宅建士を置く必要があります。
その中の１人は必ず「専任の」宅建士であるというのが条件です。
そのルールは宅建士を目指す人なら誰でも知っているはずですが、
「専従性」まで求められるとは知りませんでした。
「専従性」を求められるので
他の会社の役員・従業員になることはできないのです。
宅建業を始めることで役員を降りなければならないことになるとは
想定外でした。
法人Bを立ち上げる段階で私は法人Aの役員を辞めなければなりません。
でもそうなると私に法人Aからの役員報酬が入らなくなります。
立ち上げたばかりで収入のない法人Bから役員報酬はもらえません。
（赤字覚悟であれば役員報酬をもらうことはできます。）
役員報酬が入らなくなって生活ができなくなるのは困ります。
それ以外にも、
融資を受けている金融機関はどういう反応を示すでしょうか。
私が法人Aから抜けて家内が代表取締役を務めることになります。
法人Aで物件を購入する際に融資を受けていますが、
私の個人名義でも保証人になっています。
私が抜けた後も以前と変わらずに融資は受けられるでしょうか。
来週くらいにその辺のことをメインバンクの担当者さんに
直接聞いてこようと思って、
電話でアポ取りをしました。
そんなときに「やっさん」のスタンドFMを聞いていました。
話題が宅建についてだったので、
「私は税理士さんからこう言われました。」、
「専任の宅地建物取引士の意味を御存じでしたか。」と
コメント欄に記載させてもらいました。
すると、さすがは「やっさん」！！
行動の人です。素晴らしい。
翌日、振興局の建築指導課に問い合わせをしてくれました。
振興局からの返答です。
「専任の宅地建物取引士の「専従性」についてはその通りであるが、
法人Aに他にも役員がいてその役員が経営を担当するのであれば、
役員を降りる必要はない。」とのことでした。
良かったです。
これで法人Aの代表取締役を降りることなく、
法人Bを立ち上げて「専任の宅地建物取引士」になることができます。
やっさんのおかげで助かりました。
ありがとうございました。
（注意すべき点は
あくまでも「原則」は「原則」なので、
金融機関がどう考えるのかを確認する必要はあると思います。
再び振興局に問い合わせて返答が変わることはないとは思いますが、
現時点ではやっさんからの又聞きになるため、
改めて私が問い合わせをする必要があると考えています。
会社経営者として慎重を期するつもりでいます。）
今日も１日ありがとうございました。
