こんばんは。
たっちです。
今日は晴れの天気でした。
今日は自宅で試験勉強をしていました。
昨日、１１号物件空室の手直しが終了しました。
↑まだ磨き足りないところがありますが
一旦は手直し終了です。
これからガス会社さんにエアコンを付けてもらう予定です。
ウチが所有している物件で一番築浅なので
しっかり稼いでもらいます。
今日も１日ありがとうございました。
１１号物件空室手直し終了
空室は２つ
こんばんは。
たっちです。
今日は雪、曇りの天気でした。
寒い一日でした。
今日は歯科通院があったのでリフォームには行っていません。
今日は２月２１日です。
今のところ退去連絡はありません。
あと８日間連絡が無ければ、
３月末の退去は無いと思うので、
このまま月末を迎えたいです。
現在空室は２つです。
１０号物件戸建と１１号物件の２ＬＤＫです。
１０号物件は明後日内覧予定が入っています。
明日は１０号物件に行き、
天候次第ですが清掃を中心に手直しを進めたいと思います。
私がやりたいことは
・ドアの上部を丸ノコでカットする
・車庫内に飛び出ている鉄筋をサンダーでカットする
・物入れの留め金具を替える
・ファンヒーターの灯油を抜く
・火災報知器を設置する
です。
１１号物件のリフォームは
・既設の蛍光灯３台をＬＥＤに交換する
・そのために引き掛けローゼットを設置する
・スイッチをコスモワイド２１に交換する
・一部の電球型ＬＥＤを電球色のものに交換する
です。
１０号物件は購入から１年が経過しています。
この春に絶対に入居してもらいたいです。
募集家賃は７万円です。
仲介業者さんには値下げできる金額を指示しています。
１１号物件はラピダス効果を期待しています。
募集家賃は６千円アップの７万円です。
１１号物件の募集家賃は管理会社さんと相談して
決めましたが、
駐車場が狭いようなので少し心配しています。
両物件とも決まることを期待して頑張ります。
今日も１日ありがとうございました。
１１号物件の購入戦略
こんばんは。
たっちです。
今日は雪、曇りの天気でした。
気温がガクッと下がって寒かったです。
冬としてはこれが普通の気温ですが。
今日は１５日です。
毎月の家賃が振り込まれる日です。
役員報酬等を引き出して、
月末の支払いに備えて他の口座に入金しました。
先日決済した１１号物件の２月家賃は、
決済時に現金でやりとりしたので
まだ今月は口座に入金されません。
来月の入金が楽しみです。
１１号物件は築１７年のＲＣ物件です。
１ＬＤＫ✕３戸と２ＬＤＫ✕６戸の合計で９戸です。
駐車場は世帯数分あります。
現在１つ空室がありますが、
想定家賃で決まれば利回りは９．９％になります。
退去時に家賃を上げていく予定なので
もう少し利回りは良くなると考えています。
今の高騰した不動産市況で融資が付いて購入できる物件は
積算が出る物件でないとダメだと考えていました。
土地値があって積算が出る築古物件は大抵利回りが低いです。
規模が大きく体力がある大家さんであれば、
将来を考えて購入することはアリだと思いますが、
ウチのように規模の小さな大家には購入対象になりません。
築２０年未満の中古ＲＣであれば、
土地値がなくても建物で積算が出るだろうと考えていました。
１１号物件はこの考えに当てはまる物件でした。
ＲＣ物件は耐用年数が４７年なので、
１１号物件は残存耐用年数が３０年ということになります。
利回りが低いので長期で融資を引くことができないと
キャッシュフローが出ません。
最低でも２５年は融資期間が必要でしたが
何とか希望通りの期間で融資を受けることができました。
今回の融資では戸建１棟を共同担保に入れました。
そのため自己資金は総事業費の１割に抑えられています。
手持ち資金を温存できたことは良かったと考えています。
今回は融資金額が大きいことが心配でしたが、
返済比率は物件単体で５０％以下になっているので
この点も良かったと考えています。
今回融資していただいて物件を購入することができて
本当に良かったです。
空室を早く埋めて満室経営に努めたいと思います。
今日も１日ありがとうございました。