こんばんは。
たっちです。
今日は曇り、雨の天気でした。
今日は１０号物件でリフォームしました。
↑昨日投げた石です。
↑床下換気口が３ヶ所外れていました。
↑コーキングを打って固定しました。
ずれたままにしておくとネズミの侵入が心配です。
床下換気口を閉じて冬支度です。
↑ユーティリティーのCFを途中まではがしたのですが、
古いせいなのか、
裏紙みたいな物が残ってしまいます。
きみ子さんに相談してアドバイスをもらいました。
残った部分をそのままにして
パテ埋めして段差を解消しました。
↑最初からCFを重ね貼りすれば良かったと
家内は言っています。
頑張って家内一人でやりました。
まだたくさんやることがありますが
少しずつ進んでいます。
もう少しです。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は晴れのち雪という感じの天気でした。
今日は２号物件の決済日でした。
不動産賃貸業の醍醐味を感じる１日でした。
売却価格は購入したときの金額の１．５５倍です。
利回り９％で売れました。
この金額で物件が売れるということは完全に「バブル」だと思います。
２号物件は２０１５年５月に購入しました。
中古RC３階建ての３LDK✕６戸で購入時は築１４年でした。
７年７ヶ月所有していました。
ファミリータイプの物件なので
入居が長くなることを期待していたのですが、
実際にはこの家賃帯では持ち家の購入を考える人が多く、
所有している間に当初の入居者さんは全て入れ替わりました。
物件の所在地が北海道の地方都市で
金融機関が少なく競争原理が働かないので、
不動産賃貸業を始めて２年目で経験不足ということもあり、
築浅RCにも関わらず融資年数は１５年しか引けませんでした。
想定以上に入退去が有り、
札幌ほど人の動きは無いので、
空室になると空きの期間が長くなる傾向がありました。
満室であれば月に約９．５万円のキャッシュフローを
見込んでいましたが、
ファミリータイプなので退去時に掛かるリフォーム費用が大きく、
今までの収支を計算したところほぼトントンで
キャッシュフローは出ていませんでした。
退去後のリフォームは
自分たちで出来ることは自分たちでやっていました。
（↑主にクロス貼り、シャンドレの入替え、混合栓の交換、
レンジフード交換、エアコン取付けなど）
設備関係は管理会社さん経由で
業者さんにやってもらうことが多かったです。
火災保険対応の床の張替修理をやってもらったこともありました。
結構自分たちでリフォームは頑張ったのですが、
所有期間中のトータルで考えるとなかなか厳しい状況でした。
８月に「きょうへいさんとふんどし王子さん」のセミナーに
参加しました。
その時きょうへいさんから「CF脳よりBS脳」という話がありました。
（CFは「キャッシュフロー」、BSは「バランスシート＝貸借対照表」）
私「そうか、バランスシートの資産を現金化すれば良いのか」
＝「資産（所有物件）を売却すれば良いのか」と
思ったのが物件売却を考えるきっかけになりました。
きょうへいさんに感謝です！
買付をもらってからわずか３週間しか経っていません。
契約は郵送でした。
決済時に買主さんは不在でした。
すべてを郵便でやることが可能でしたが、
決済は立会をお願いしました。
物件の図面や書類、物置のカギを仲介業者さんに託しました。
自分たちでリフォームをやったので、
全ての部屋に思い入れがあります。
物件を売るのは少し寂しいです。
気分はドナドナです。
２号物件には新しいオーナーさんのもとで
頑張って稼いでほしいと思っています。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
車の中では暑いくらいでした。
エアコン入れて走っていました。
今日はサヨコさん物件のお手伝いに行きました。
私は玄関たたきのCFカットと、
玄関たたきのモルタル補修をしました。
先日ジョイフルAKで購入した石目柄のCFを
玄関のたたきに合わせてカットしました。
たたきの形が斜めになっているので、
少々やりづらかったです。
（↑写真ありません）
玄関たたきのモルタル補修ですが、
まず水で湿らせます
その後、シャベルを使って水分多めのモルタルを
すき間に入れました。
しっかり乾燥したらサンドペーパーを掛けて、
もう少し表面をなめらかにします。
今日も１日ありがとうございました。
