こんばんは。
たっちです。
今日は雨のち曇りの天気でした。
今日はランニングクラブの練習会に参加しました。
↑継続することを目標に練習会に参加しました。
私自身の調子が上がってきませんが、
来年の北海道マラソンエントリーを目指して
頑張ります。
昨日のブログ『売アパートを見に行きました』は
私のブログの中では反響が多い方だと思っています。
みなさんの感心が高かったにも関わらず、
売アパートについての記載は少なかったので、
今のウチのアパート購入基準について書いてみたいと思います。
＜購入基準の前に＞
ウチは１０年前に不動産賃貸業を始めました。
当時は道東に住んでいたので、
自宅から近いところで物件を買っていました。
道東で持っていたのはアパート３棟と戸建１棟です。
不動産をやりたくて仕事を早期退職して、
５年前に札幌近郊に引っ越してきました。
法人を立ち上げてからは
こちらでアパートを購入していました。
軸足をこちらに移すつもりで
道東で持っていたアパート２棟と戸建１棟を売りました。
道東でも不動産市況は高くなっていたので
購入時より高い金額で売却することができました。
不動産賃貸業を始めて以来、
初めて売却で利益を確定させることができて
喜んでいたのですが、
今度は物件価格が高くて次の物件を買うことができません。
１０年前に始めた時の不動産市況を知っているので、
利回り１ケタの中古物件を買うことに抵抗感がありました。
（買えないと始まらないので、
今はその抵抗感が薄れてきています。）
当時は中古アパートの利回りが高く、
木造で耐用年数切れは利回り２０％くらいはありました。
今は利回りが低いので、
買いたい物件ではなく、
買っても大丈夫かもという物件です。
今のウチの購入基準を書きます。
・間取りはできれば２LDK以上
３LDKでも良いのですが、
経験上３LDKに住む人は家を購入することが多いので、
できるだけ２LDKがメインの物件を探しています。
１LDKであっても４０平米以上の広さがあれば検討します。
・築年数は木造・鉄骨造であれば３０年未満
RC造であれば２０年未満
それくらいの築年数でないと
ウチには融資が付かないと考えています。
RC造であれば築３０年でも融資は付くと思いますが、
売却を考えたときに次の買主さんに融資が付くのが
難しくなると考えています。
・物件価格はできれば２千万～３千万くらいが良い
金融機関さんが扱いやすい価格です。
売却を考えたときにも売りやすいと思います。
でも最近のウチの考え方としては、
これ以上の高い金額の方が競合する相手が減るので、
物件価格が高い方が良いというときもあります。
・できれば駐車場は世帯数分以上がほしい
ウチは鉄道の駅にはこだわりません。
その代わりに駐車場の台数にはこだわります。
地下鉄駅近くの物件であれば、
少なくてもOKと考えるかもしれません。
・立地にはあまりこだわらない
立地が良いに越したことはありませんが、
南向きであるとか、
駐車場に入りやすそうであるとか、
そちらの方を重視するかもしれません。
ウチはあまり資金に余裕がありません。
融資が付きそうかどうかで購入判断をしています。
その上でキャッシュフローがどのくらい見込めるのかを
考えています。
購入金額が高いのに
年間キャッシュフローが１００万円くらいであれば、
物件に資産性があっても購入しないと思います。
以上です。
今日は２０２４年の宅地建物取引士試験日でした。
受験された方は本当にお疲れ様でした。
今日も１日ありがとうございました。