こんばんは。
たっちです。
今日は非常に暑かったです。
車の外気温計が３２．５℃を示していました。
今日は２号物件でリフォームです。
夫婦で壁紙張りをしました。
壁紙張りはいつも家内がメインでやっていますが、
今日は私が頑張りました。
張ったのは壁紙屋店舗（仮名）で先日購入した壁紙です。
壁紙は耳があるので重ね切りしました。
写真１枚目のピンクの壁紙は、
張る前には色が薄い感じがしましたが、
実際に張ってみると、
これぐらいの濃さで良かったと思いました。
暑いですがリフォームに励みます。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は夏日でした。
完全に夏の陽射しでした。
不動産賃貸業を行うに当たって、
あれば役に立つ資格の１つとして、
第２種電気工事士免許を挙げたいと思います。
先日の電気スイッチ不具合の修理対応を
管理会社さんを通して業者さんにお願いすると、
簡単な作業・修理でも最低5,000円はかかります。
プラス材料費がかかり、
管理会社さんのマージン２０％が乗っかります。
さらに消費税１０％がかかるので、
軽微な修理でもすぐに１万円くらいの金額になってしまいます。
リフォームをしていると、
「ここにコンセントを増設できたら便利だ」
という時があります。
テレビドアホンを取り付ける際に、
「隠蔽配線（配線を壁の中を通すこと）にできたらいいのに」
という時があります。
古い照明器具を外して、
「引掛シーリングを取り付けたい」という時があります。
いずれも資格があれば、
数百円の材料費だけで済みます。
時間もそれほどかかりません。
この程度の電気関連の補修は、
自分でやることができれば、
効率的にコストカットをしやすい分野だと思います。
そのためにお薦めしたいのが第２種電気工事士免許です。
少し時間が空きますが、
次回はその資格取得に向けた勉強方法などを
紹介したいと思います。
今日も１日ありがとうございました。
こんばんは。
たっちです。
今日は気温はそれほどでもありませんでしたが、
陽射しが夏の陽射しに見えました。
季節が夏に向かっていると思いました。
不定期で所有物件の振り返りをしたいと思います。
ざっくりの概要で書かせてもらいます。
まずは１号物件です。
この物件を購入して大家としてのスタートを切りました。
購入のきっかけは不動産屋さんからメールをもらったことです。
・２ＤＫ×６戸
・購入時は築３０年くらい
・表面利回り（家賃収入÷購入価格）は約３０％
・政策公庫１０年融資、リフォーム代を含めたオーバーローン
・固定資産税、管理費、火災保険料、借入金返済を引いて、
満室の想定で手残りは年100万くらい
購入時に空室が２つあって、
リフォームは業者さんに発注して、
それぞれ４０万くらいかかりました。
その後くらいから自分たちでリフォームをするようになり、
１室１０～１５万くらいに抑えられるようになりました。
その後の退去で６室中５室はリフォーム工事を行いました。
冬にすがもれを起こしたこともあり、
屋根の修繕をしたこともあります。
おかげさまで満室状態が２年半くらい続いています。
でもちょっとした修繕費がかかるのはしょっちゅうです。
下がりきった家賃で運営していますが、
大家が管理に関わっているので、
入居者さんには満足してもらっていると分析しています。
この物件を所有して大家としていろいろな経験を
積むことができました。
大家さんの友だちをつくって、
リフォームを手伝ってその技術を教えてもらいました。
入居前の部屋を仕上げるのに、
夜の１時過ぎまで夫婦で作業したことがあります。
今のウチの運営スタイルを形作る基礎になりました。
貴重な経験を積むことができて、
この物件には本当に感謝しています。
今日も１日ありがとうございました。
